Hva er rapportert LTV? – Forklaring for investorer

Hva er rapportert LTV?

Rapportert LTV står for loan-to-value og er et nøkkeltall som måler forholdet mellom et selskaps gjeld og verdien av eiendelene som er stilt som sikkerhet for gjelden. I praksis brukes begrepet oftest om eiendomsselskaper og REITs (Real Estate Investment Trusts), fordi disse selskapene har store eiendomsporteføljer som er finansiert med lån. LTV-tallet oppgis normalt i selskapets kvartals- eller årsrapporter og er et av de viktigste risikomålene for investorer i denne sektoren.

For en investor gir rapportert LTV en pekepinn på hvor mye av eiendomsverdien som er belånt. En lav LTV betyr at selskapet har mye egenkapital og mindre gjeld, noe som gir større bufferkapasitet ved verdifall eller renteøkninger. En høy LTV indikerer derimot høy gjeldsbelastning og større risiko for at selskapet kan få problemer med å betjene lånet dersom eiendomsverdiene synker.

Det er viktig å merke seg at LTV kan beregnes på ulike måter. Noen selskaper oppgir LTV basert på bokført verdi av eiendelene, mens andre bruker markedsverdi (ofte kalt 'markedsverdi LTV'). Rapportert LTV i årsrapporten følger vanligvis selskapets egne definisjoner, så det er avgjørende å lese noteinformasjonen for å forstå hva tallet faktisk viser.

Forstå rapportert LTV

For å forstå rapportert LTV må du først vite at LTV står for loan-to-value, på norsk ofte kalt belåningsgrad. Formelen er enkel: LTV = Gjeld / Eiendelsverdi. For eksempel, hvis et eiendomsselskap har eiendeler verdt 10 milliarder kroner og en gjeld på 6 milliarder kroner, blir LTV 60 %.

Men hvilken gjeld skal med? I de fleste tilfeller inkluderer rapportert LTV all rentebærende gjeld som er sikret med pant i eiendommene. Det kan også inkludere andre lån som er direkte knyttet til eiendomsporteføljen. Noen selskaper oppgir i tillegg en 'netto LTV' der de trekker fra kontanter og bankinnskudd, fordi disse midlene kan brukes til å nedbetale gjeld.

For investorer er det viktig å sammenligne rapportert LTV over tid og mot konkurrenter. Tabellen under viser et fiktivt eksempel på hvordan LTV kan utvikle seg for et norsk eiendomsselskap:

Hvordan fungerer rapportert LTV?

Rapportert LTV fungerer som et risikobarometer for långivere og investorer. Långivere (banker) bruker LTV for å bestemme hvor mye de er villige til å låne ut, og til hvilken rente. Jo lavere LTV, desto tryggere er lånet, og desto lavere rente kan selskapet oppnå. Hvis LTV overstiger en viss terskel (ofte 70–80 %), kan banken kreve høyere rente eller avslå ytterligere lån.

For investorer i aksjer og obligasjoner gir LTV en indikasjon på selskapets finansielle stabilitet. Hvis eiendomsverdiene faller, for eksempel i en resesjon, kan et selskap med høy LTV raskt komme i en situasjon der gjelden overstiger eiendelsverdien (negativ egenkapital). Dette kan føre til tvangssalg, nedskrivninger og i verste fall konkurs.

I Norge er det flere eksempler på at høy LTV har ført til problemer. Under finanskrisen i 2008–2009 opplevde flere norske eiendomsselskaper at LTV steg kraftig da markedsverdiene falt. Selskaper som hadde LTV på 70–80 % før krisen, kunne plutselig stå med LTV over 100 %. Dette tvang frem emisjoner og salg av eiendommer for å redusere gjelden.

Rapportert LTV påvirker også utbyttepolitikken. Mange REITs har interne retningslinjer om maksimal LTV, for eksempel 60 %. Hvis LTV overstiger dette, må de redusere utbyttet for å betale ned gjeld. Derfor kan en økning i LTV signalisere lavere fremtidig utbytte.

Historisk bakgrunn

LTV-begrepet har røtter i bankvesenet og har vært brukt i flere tiår for å vurdere boliglån. For næringseiendom og selskaper ble LTV først systematisk rapportert på 1990-tallet, da eiendomsmarkedene ble mer transparente og investorer krevde bedre risikoopplysninger.

Etter finanskrisen i 2008 ble LTV et enda viktigere nøkkeltall. Mange eiendomsselskaper hadde operert med svært høy belåning, og da verdiene falt, oppsto det en gjeldskrise. Regulatorer og investorer begynte å kreve mer detaljert rapportering av LTV, og mange selskaper innførte egne LTV-mål i sine finansielle strategier.

I Norge har Finanstilsynet og Norges Bank overvåket LTV-nivået i eiendomssektoren, spesielt etter at kommersiell eiendom utgjør en stor del av bankenes utlån. I 2023 var gjennomsnittlig LTV for norske børsnoterte eiendomsselskaper rundt 55–65 %, ifølge analyser fra meglerhus. Dette er moderat sammenlignet med internasjonale nivåer, men det er store forskjeller mellom selskaper.

Utviklingen av IFRS (International Financial Reporting Standards) har også påvirket rapportert LTV. IFRS krever at eiendeler verdsettes til virkelig verdi (markedsverdi) i mange tilfeller, noe som gjør LTV mer volatil. Selskaper som bruker bokført verdi (historisk kost) får derimot en mer stabil LTV, men den kan være mindre relevant for markedsrisiko.

Praktisk eksempel

La oss se på et fiktivt norsk eiendomsselskap, Norsk Eiendom AS. Selskapet eier kontorbygg og kjøpesentre verdt 8 milliarder kroner (markedsverdi). Selskapet har lån på 5,2 milliarder kroner. Rapportert LTV blir da:

LTV = 5 200 / 8 000 = 65 %

Selskapet opplyser i kvartalsrapporten at LTV er 65 % basert på markedsverdi, og at dette er innenfor deres interne mål på maks 70 %. For en investor betyr dette at selskapet har en moderat gjeldsbelastning. Hvis markedsverdiene faller med 10 %, synker eiendelsverdien til 7,2 milliarder, og LTV stiger til 72 % (5 200 / 7 200). Da overskrider selskapet sitt eget mål, og ledelsen må vurdere tiltak som salg av eiendommer eller emisjon.

I en annen situasjon, hvis selskapet i stedet hadde rapportert LTV basert på bokført verdi (for eksempel 6 milliarder kroner), ville LTV vært 87 % (5 200 / 6 000). Dette viser hvor stor forskjell verdsettelsesmetoden kan utgjøre. Derfor må investorer alltid sjekke hvilken verdi som ligger til grunn.

Sammenligning med et konkurrerende selskap, Næringsliv Eiendom AS, viser følgende:

Fordeler og ulemper

Fordeler med rapportert LTV:

• Enkelt og intuitivt: Forholdet mellom gjeld og verdi er lett å forstå.
• Standardisert: De fleste eiendomsselskaper rapporterer LTV, noe som gjør sammenligninger mulig.
• Risikoindikator: Høy LTV korrelerer ofte med høy finansiell risiko, noe som hjelper investorer å unngå overbelånte selskaper.
• Handlingsorientert: Selskaper setter ofte LTV-mål, og avvik kan signalisere endringer i strategi eller utbytte.

Ulemper med rapportert LTV:

• Avhengig av verdsettelse: LTV kan variere kraftig avhengig av om man bruker markedsverdi eller bokført verdi. Markedsverdier kan være volatile og påvirket av konjunkturer.
• Tar ikke hensyn til gjeldens løpetid eller rentebinding: To selskaper med samme LTV kan ha svært ulik risiko hvis det ene har fastrente i 10 år og det andre har flytende rente.
• Ignorerer kontantbeholdning: Netto LTV (som trekker fra kontanter) gir ofte et mer presist bilde, men rapportert LTV inkluderer ikke alltid dette.
• Selskaperspesifikke definisjoner: Ulike selskaper kan inkludere eller ekskludere ulike typer gjeld, noe som gjør sammenligninger upresise.

Vanlige misforståelser

En vanlig misforståelse er at rapportert LTV er det samme som gjeldsgrad (debt-to-equity). Gjeldsgraden måler gjeld i forhold til egenkapital, mens LTV måler gjeld i forhold til eiendelsverdi. For eksempel: Et selskap med eiendeler verdt 100, gjeld 60 og egenkapital 40 har LTV på 60 % og gjeldsgrad på 1,5 (60/40). De to målene gir ulik informasjon.

En annen misforståelse er at lav LTV alltid betyr lav risiko. Selv om lav LTV reduserer sjansen for mislighold, kan det også bety at selskapet ikke utnytter lånefinansiering optimalt. For eiendomsselskaper er det vanlig å ha en viss belåning for å øke avkastningen på egenkapitalen. En LTV på 30 % kan være for lav og føre til lav avkastning, mens 60 % kan være mer hensiktsmessig.

Mange investorer tror også at rapportert LTV er statisk. I virkeligheten endrer den seg kontinuerlig med markedsverdier og nedbetaling av gjeld. Derfor bør man følge utviklingen over flere kvartaler, ikke bare se på et enkelt tall.

Til slutt: Noen tror at LTV kun er relevant for banker og ikke for aksjeinvestorer. Det stemmer ikke. Høy LTV kan føre til lavere utbytte, behov for emisjoner og større kursfall i nedgangstider. Derfor er rapportert LTV et nøkkeltall for alle som investerer i eiendomsaksjer.

Oppsummering

Rapportert LTV er et av de viktigste nøkkeltallene for å vurdere finansiell risiko i eiendomsselskaper og REITs. Det gir et øyeblikksbilde av hvor mye av eiendelsverdien som er finansiert med gjeld, og hjelper investorer med å identifisere selskaper med høy gjeldsbelastning.

For å bruke rapportert LTV effektivt, må du forstå hvordan tallet er beregnet – om det er basert på markedsverdi eller bokført verdi, og om det er netto eller brutto. Sammenlign alltid LTV over tid og mot bransjesnittet. Husk også å supplere med andre nøkkeltall som rentedekningsgrad og kontantstrøm for å få et helhetlig bilde.

I norsk sammenheng er rapportert LTV spesielt relevant for selskaper som Entra, Norwegian Property, Olav Thon Eiendomsselskap og andre børsnoterte eiendomsaktører. Ved å følge med på LTV-utviklingen kan du ta mer informerte investeringsbeslutninger og unngå selskaper som er for hardt belånt.

Husk at LTV ikke er et fasitsvar, men et verktøy. Bruk det sammen med din egen risikovurdering og markedskunnskap.