Hva er mortgage lender cost of risk?

Mortgage lender cost of risk, ofte forkortet til CoR eller bare «kostnad ved risiko», er et sentralt nøkkeltall for banker og andre långivere som tilbyr boliglån. Kort fortalt måler det hvor mye av utlånsvolumet som forventes å gå tapt på grunn av mislighold, konkurser eller andre kreditthendelser. For en investor som analyserer aksjer i banker eller boliglånsutlånere, gir dette tallet et direkte innblikk i hvor risikabel utlånsporteføljen er.

I motsetning til enkle misligholdsrater (NPL-ratio) som viser faktisk misligholdte lån, er cost of risk et fremadskuende mål. Det baserer seg på bankens egne tapsavsetninger, som etter IFRS 9-regnskapsstandarden skal reflektere forventede tap over lånets levetid. Derfor er CoR et mer dynamisk verktøy for å vurdere både nåværende porteføljekvalitet og bankens syn på fremtidig risiko.

For norske investorer er dette spesielt relevant fordi boliglån utgjør en stor del av bankenes utlån. Norske husholdninger har høy gjeld, men også høy sikkerhet i bolig. Derfor er cost of risk for boliglån ofte svært lav sammenlignet med forbrukslån eller bedriftslån. Likevel kan tallet variere mellom banker avhengig av utlånspraksis, geografisk eksponering og kundesammensetning.

Når du ser på en banks årsrapport, vil du ofte finne cost of risk oppgitt som en egen linje i resultatregnskapet eller i noteopplysningene. Det er vanlig å oppgi både total cost of risk for hele utlånsporteføljen og spesifisert for ulike segmenter, inkludert boliglån.

Forstå mortgage lender cost of risk

For å forstå betydningen av mortgage lender cost of risk, må vi se på hva som driver tallet. De viktigste faktorene er kredittkvaliteten til låntakerne, verdien av sikkerheten (boligen), og den generelle økonomiske utviklingen. I en periode med høy arbeidsledighet og fallende boligpriser vil cost of risk typisk øke, fordi flere låntakere kan få problemer med å betjene lånet og samtidig har mindre egenkapital.

For investorer er CoR viktig fordi det direkte påvirker bankens resultat. Når banken setter av penger til forventede tap, reduseres overskuddet. En plutselig økning i cost of risk kan derfor føre til lavere utbytte eller fall i aksjekursen. Motsatt kan en bank som klarer å holde CoR lavt over tid, vise til bedre lønnsomhet og dermed være mer attraktiv for investorer.

Det er også viktig å skille mellom «normal» cost of risk og «ekstraordinære» tap. I normale tider vil en norsk bank ha en CoR på boliglån på rundt 0,05–0,15 %. Under finanskrisen i 2008–2009 steg tallet for enkelte banker til over 1 %, men for de fleste norske banker var boliglånstapene fortsatt moderate sammenlignet med internasjonale banker. Dette skyldes delvis det norske boligmarkedets stabilitet og pantsikkerhet.

Når du analyserer en bank, bør du sammenligne cost of risk over flere år og med konkurrenter. En bank som konsekvent har høyere CoR enn andre, kan ha en mer aggressiv utlånspolitikk eller en svakere kundebase. Men en svært lav CoR kan også bety at banken er for forsiktig og dermed går glipp av lønnsomme utlån. Balanse er nøkkelen.

Hvordan fungerer mortgage lender cost of risk?

Beregningen av mortgage lender cost of risk er i utgangspunktet enkel, men detaljene kan være komplekse på grunn av regnskapsregler. Den grunnleggende formelen er:

Cost of risk = (Tapsavsetninger / Gjennomsnittlig utlånsvolum) × 100 %

Tapsavsetninger er de beløpene banken setter av i regnskapet for å dekke forventede tap på utlån. Disse avsetningene følger IFRS 9, som krever at banken vurderer forventet tap over lånets levetid, ikke bare når tapet er sannsynlig. Gjennomsnittlig utlånsvolum er vanligvis summen av utlån ved starten og slutten av perioden delt på to, eller et mer presist gjennomsnitt.

La oss ta et eksempel: En norsk bank har boliglån for 100 milliarder kroner ved årets begynnelse og 110 milliarder ved slutten. Gjennomsnittlig utlånsvolum blir (100 + 110) / 2 = 105 milliarder. I løpet av året setter banken av 150 millioner kroner i tapsavsetninger knyttet til boliglån. Da blir cost of risk: (150 mill. / 105 mrd.) × 100 % = 0,143 %.

Det finnes også en alternativ formel der man bruker faktiske tap (nedskrivninger) i stedet for avsetninger. Dette kalles ofte «utlånstapsprosent» og er mer historisk. Men for investorer er avsetningsbasert CoR mer relevant fordi den gir et bilde av forventet fremtidig utvikling.

En tabell kan illustrere hvordan cost of risk varierer med avsetningsnivået:

Historisk bakgrunn

Begrepet mortgage lender cost of risk ble særlig aktuelt etter finanskrisen i 2008. Før krisen hadde mange internasjonale banker for lave tapsavsetninger i forhold til den reelle risikoen i boliglånsporteføljene. Da boligprisene falt og misligholdet steg, ble avsetningene altfor små, og bankene måtte ta enorme tap. Dette førte til strengere reguleringer, blant annet IFRS 9 som ble innført i 2018, og som krever at banker bokfører forventede tap tidligere.

I Norge har boliglån historisk hatt svært lave tap. Ifølge Norges Bank og Finanstilsynet har tapene på norske boliglån sjelden oversteget 0,2 % av utlånsvolumet i året, selv under bankkrisen på 1990-tallet. Dette skyldes blant annet at norske boliglån er fullt ut pantsikret, og at låntakerne har betjeningsevne. Likevel har cost of risk blitt et viktig nøkkeltall fordi det gir et standardisert mål som investorer kan bruke på tvers av land og banker.

Etter innføringen av IFRS 9 har cost of risk blitt mer volatilt. I 2020, under covid-19-pandemien, økte mange norske bankers CoR kraftig fordi de måtte sette av for forventede tap, selv om de faktiske tapene uteble. Dette førte til at flere banker rapporterte lavere resultater, men da avsetningene senere ble tilbakeført, steg resultatene. Investorer må derfor være oppmerksomme på at CoR kan svinge på grunn av regnskapsmessige forhold, ikke bare reell risiko.

I dag er cost of risk et standardverktøy i bankanalyse, og de fleste meglerhus og analysebyråer oppgir det i sine rapporter. For norske investorer er det spesielt nyttig når man sammenligner sparebanker, forretningsbanker og kredittforetak som finansierer boliglån.

Praktisk eksempel

La oss se på et konkret eksempel med to norske banker: Bank A (en stor forretningsbank) og Bank B (en mellomstor sparebank). Vi henter tall fra deres årsrapporter for 2023 (fiktive, men realistiske).

Bank A: Gjennomsnittlig utlånsvolum boliglån: 500 milliarder NOK. Tapsavsetninger boliglån: 250 millioner NOK. Cost of risk = 0,05 %. Bank B: Gjennomsnittlig utlånsvolum boliglån: 80 milliarder NOK. Tapsavsetninger boliglån: 120 millioner NOK. Cost of risk = 0,15 %.

Ved første øyekast ser Bank A ut til å ha lavere risiko. Men vi må også se på rentemarginen. Bank A har en gjennomsnittlig rentemargin på boliglån på 1,2 %, mens Bank B har 1,6 %. Det betyr at Bank B tar høyere rente for å kompensere for høyere risiko. Nettoresultatet (margin minus CoR) blir:

Bank A: 1,2 % – 0,05 % = 1,15 % Bank B: 1,6 % – 0,15 % = 1,45 %

Her ser vi at Bank B faktisk har høyere nettoavkastning på utlånene, til tross for høyere cost of risk. Dette illustrerer at CoR må ses i sammenheng med inntjening.

En tabell over utviklingen over flere år kan også være nyttig:

Fordeler og ulemper

Fordeler: Mortgage lender cost of risk er et enkelt og sammenlignbart mål på kredittrisiko. Det kan brukes til å sammenligne banker på tvers av land og over tid. Fordi det er basert på regnskapsmessige avsetninger, er det relativt lett å finne i årsrapporter. For investorer gir det et direkte innblikk i hvor mye av inntektene som «spises opp» av forventede tap, og dermed hvor lønnsom utlånsvirksomheten egentlig er.

Ulemper: CoR er avhengig av regnskapsregler og ledelsens skjønn. To banker med samme underliggende risiko kan rapportere ulik CoR fordi de bruker forskjellige modeller for å beregne forventede tap. I Norge, hvor boliglånstapene er svært lave, kan CoR være så liten at den blir mindre relevant. Små endringer i avsetninger kan gi store prosentvise utslag. I tillegg fanger ikke CoR opp konsentrasjonsrisiko eller likviditetsrisiko.

En annen ulempe er at CoR er et historisk eller forventet mål, men ikke nødvendigvis et presist bilde av fremtidige tap. Under uventede kriser kan de faktiske tapene bli mye høyere enn avsetningene. Investorer bør derfor supplere CoR med andre nøkkeltall som NPL-ratio, dekning av tapsavsetninger og stresstester.

Til tross for begrensningene er CoR et av de mest brukte nøkkeltallene i bankanalyse, og det er vanskelig å forestille seg en grundig aksjeanalyse uten å vurdere dette tallet.

Vanlige misforståelser

En vanlig misforståelse er at høy cost of risk alltid er negativt. Som vist i eksemplet over, kan en bank med høyere CoR likevel ha bedre lønnsomhet hvis den tar høyere rente. CoR må alltid sees i sammenheng med rentemargin og forretningsmodell.

En annen misforståelse er at cost of risk er det samme som misligholdsraten (NPL ratio). NPL ratio viser andelen lån som er i mislighold (for eksempel 90 dager over forfall), mens CoR viser forventede tap, som kan være mye lavere fordi banken regner med å få tilbake deler av lånet gjennom tvangssalg. En bank kan ha høy NPL ratio, men lav CoR hvis sikkerheten er god.

Noen investorer tror også at cost of risk er konstant over tid. I virkeligheten svinger den med konjunkturene og bankens egen utlånspraksis. I Norge har CoR for boliglån vært svært stabil, men under pandemien så vi et hopp som raskt ble reversert. Å forvente at historisk lave tall skal fortsette, kan være risikabelt.

Til slutt forveksles ofte «cost of risk» med «risikokostnad» i andre sammenhenger, for eksempel kapitalkostnad. Det er viktig å holde begrepene fra hverandre: CoR handler om tap på utlån, ikke om bankens finansieringskostnad.

Oppsummering

Mortgage lender cost of risk er et nøkkeltall som gir investorer et vindu inn i kredittrisikoen til en boliglånsutlåner. Det beregnes som tapsavsetninger i prosent av utlånsvolumet og er en sentral faktor i bankanalyse. For norske investorer er tallet spesielt relevant fordi boliglån utgjør en stor del av bankenes balanse, og fordi norske banker tradisjonelt har hatt svært lave tap.

For å bruke CoR riktig, må du se det i sammenheng med rentemargin, sammenligne over tid og med konkurrenter, og være oppmerksom på regnskapsmessige svingninger. En bank med lav CoR er ikke nødvendigvis en bedre investering; det avhenger av om den lave risikoen blir belønnet med tilstrekkelig avkastning.

Husk at CoR er bare ett av flere verktøy i verktøykassen. Kombiner det med andre risiko- og lønnsomhetsmål for å få et helhetlig bilde. Med denne kunnskapen er du bedre rustet til å analysere banker og ta informerte investeringsbeslutninger.