Hva er IRR?

IRR står for Internal Rate of Return, på norsk kalt internrente. Det er en av de mest brukte metodene for å måle lønnsomheten til en investering eller et prosjekt. Kort sagt er IRR den årlige avkastningsraten som gjør at netto nåverdi (NPV) av alle fremtidige kontantstrømmer blir akkurat null. Med andre ord: Hvis du diskonterer alle fremtidige inn- og utbetalinger med IRR, vil summen av de neddiskonterte verdiene være lik den opprinnelige investeringen.

IRR uttrykkes som en prosentsats, noe som gjør den lett å sammenligne med andre avkastningsmål eller med selskapets avkastningskrav. For eksempel, hvis et prosjekt har en IRR på 12 % og selskapets avkastningskrav er 8 %, sier IRR-regelen at prosjektet er lønnsomt og bør gjennomføres. Jo høyere IRR, desto bedre – men det finnes viktige forbehold.

I Norge brukes IRR flittig i alt fra eiendomsinvesteringer og oljeprosjekter til aksjeanalyse og vurdering av obligasjonslån. For en investor som vurderer å kjøpe en utleiebolig, kan IRR hjelpe med å beregne forventet årlig avkastning når man tar hensyn til leieinntekter, driftskostnader og salgssum etter noen år.

Forstå IRR

For å forstå IRR må du først være komfortabel med begrepet netto nåverdi (NPV). NPV er summen av alle kontantstrømmer diskontert tilbake til i dag med en gitt rente (diskonteringsrente). Hvis NPV er positiv, betyr det at investeringen gir mer tilbake enn den opprinnelige kostnaden, målt i dagens pengeverdi. IRR er den diskonteringsrenten som akkurat gjør NPV lik null.

Tenk deg at du setter 100 000 kroner i et prosjekt som gir deg 30 000 kroner hvert år i fem år. Spørsmålet er: Hvor høy årlig avkastning gir dette? Svaret er IRR. Denne raten tar hensyn til at pengene du får om ett år er mindre verdt enn pengene du har i dag, fordi du kunne ha investert dem og fått avkastning. IRR finner den renten som balanserer dette forholdet.

En viktig egenskap ved IRR er at den forutsetter at alle kontantstrømmer som kommer inn, reinvesteres til samme rente som IRR selv. Dette er ofte urealistisk – i virkeligheten kan du kanskje bare reinvestere til en lavere rente. Likevel er IRR et nyttig mål for å rangere prosjekter og sammenligne dem med et avkastningskrav.

Hvordan fungerer IRR?

IRR beregnes ved å løse en matematisk ligning der NPV settes lik null. Formelen for NPV er:

NPV = -C0 + C1/(1+r) + C2/(1+r)^2 + ... + Cn/(1+r)^n

Her er C0 den opprinnelige investeringen (negativt tall), C1 til Cn er kontantstrømmene i hver periode, r er diskonteringsrenten, og n er antall perioder. IRR er den verdien av r som gjør NPV = 0.

Fordi ligningen er kompleks, løses den vanligvis ved iterasjon – dataprogrammer som Excel prøver seg frem til svaret. I Excel skriver du =IRR(celleområde) og får internrenten direkte. Du må oppgi kontantstrømmene i riktig rekkefølge, med investeringen som første verdi (negativ).

Det finnes også modifisert internrente (MIRR) som løser noen av svakhetene ved IRR. MIRR lar deg angi en reinvesteringsrente som er mer realistisk, og den unngår problemet med multiple IRR-verdier. For de fleste praktiske formål er likevel standard IRR et godt utgangspunkt.

Historisk bakgrunn

Konseptet med internrente har røtter tilbake til 1700-tallet, men det var først på 1900-tallet at IRR ble et standardverktøy i bedriftsøkonomi. Økonomer som Irving Fisher bidro til å formalisere teorien om kapitalbudsjettering og tidsverdi av penger. I løpet av 1950- og 1960-årene spredte bruken seg til næringslivet, særlig i USA.

I Norge ble IRR tatt i bruk i takt med internasjonaliseringen av næringslivet og fremveksten av oljeindustrien. Store investeringer i Nordsjøen krevde gode metoder for å vurdere lønnsomhet, og IRR ble raskt en standard i oljeselskapene. I dag er IRR en integrert del av pensum i økonomiutdanningene og brukes av alt fra gründere til store konsern.

Selv om IRR har fått kritikk for sine forutsetninger, har den overlevd som et av de mest intuitive målene på avkastning. Kombinasjonen av å være prosentbasert og ta hensyn til tid gjør den vanskelig å erstatte.

Praktisk eksempel

La oss regne på et konkret norsk eksempel. Du vurderer å investere 500 000 kroner i en liten bedrift. Du forventer følgende kontantstrømmer (i kroner):

ÅrKontantstrøm
0-500 000
1100 000
2150 000
3200 000
4250 000
For å finne IRR setter vi opp NPV = 0:

-500 000 + 100 000/(1+r) + 150 000/(1+r)^2 + 200 000/(1+r)^3 + 250 000/(1+r)^4 = 0

Ved hjelp av Excel får vi IRR ≈ 18,5 %. Det betyr at investeringen gir en årlig avkastning på omtrent 18,5 % over fire år, gitt at alle kontantstrømmer reinvesteres til samme rente.

Sammenligner du dette med et avkastningskrav på for eksempel 12 %, ser investeringen svært attraktiv ut. Men husk at IRR ikke sier noe om hvor mange kroner du faktisk tjener – det gjør NPV. Hvis avkastningskravet ditt er 12 %, blir NPV positiv (ca. 85 000 kroner), noe som bekrefter lønnsomheten.

Fordeler og ulemper

Fordeler:

  • IRR gir et prosentvis avkastningstall som er lett å forstå og sammenligne med andre investeringer eller avkastningskrav.
  • Den tar hensyn til tidsverdien av penger, i motsetning til enkel tilbakebetalingstid.
  • Den er uavhengig av størrelsen på investeringen – du kan sammenligne et lite og et stort prosjekt på samme skala.
  • Regnes raskt i regneark og er standard i de fleste finansielle programvarer.

    • Ulemper:

  • IRR forutsetter reinvestering til samme rente, noe som sjelden holder i praksis. Dette kan overvurdere lønnsomheten.
  • Ved ikke-konvensjonelle kontantstrømmer (flere fortegnsskift, f.eks. investering, så inntekt, så ny investering) kan IRR gi flere løsninger eller ingen reell løsning.
  • IRR sier ingenting om investeringens størrelse – et prosjekt med høy IRR på lite beløp kan være mindre verdifullt enn et prosjekt med lavere IRR på stort beløp.
  • Den kan være misvisende ved sammenligning av prosjekter med ulik levetid eller ulik risikoprofil.
En god tommelfingerregel er å alltid se på både IRR og NPV. NPV gir svaret i kroner, mens IRR gir svaret i prosent. Sammen gir de et mer fullstendig bilde.

Vanlige misforståelser

Mange investorer tror at IRR er det samme som årlig avkastning på en bankkonto. Det stemmer ikke. En bankkonto gir en fast rente som du får på innskuddet, uten at du trenger å reinvestere noe. IRR derimot er en beregnet rente basert på en strøm av kontantstrømmer, og den forutsetter at alle pengene du får ut, blir reinvestert til samme rente.

En annen misforståelse er at IRR alltid kan sammenlignes direkte med avkastningen på aksjer. Aksjeavkastning er ofte mer usikker og tar ikke hensyn til kontantstrømmenes timing på samme måte. IRR er best egnet for prosjekter med forutsigbare kontantstrømmer, som eiendom eller bedriftsinvesteringer.

Noen tror også at en høy IRR automatisk betyr en god investering. Det er ikke sant – hvis prosjektet har høy risiko, bør avkastningskravet også være høyt. En IRR på 20 % kan være dårlig hvis alternativet er en risikofri rente på 5 % og prosjektet har 50 % sjanse for å mislykkes. Vurder alltid risikoen separat.

Oppsummering

IRR (internrente) er et kraftig og mye brukt verktøy for å vurdere investeringers lønnsomhet. Den gir et prosentvis mål på forventet årlig avkastning, justert for når pengene kommer inn. Ved å sammenligne IRR med avkastningskravet kan du raskt avgjøre om et prosjekt er verdt å satse på.

Samtidig har IRR klare begrensninger: Den forutsetter reinvestering til samme rente, kan gi flere svar ved uvanlige kontantstrømmer, og sier ikke noe om prosjektets størrelse. Derfor bør IRR alltid brukes sammen med NPV og andre analyser.

For norske investorer er IRR et nyttig verktøy i alt fra eiendomsinvesteringer til vurdering av aksjer og obligasjoner. Lær deg å beregne den i Excel, og vær bevisst på forutsetningene – da får du et solid grunnlag for bedre investeringsbeslutninger.