Hva er IFRS 16 right-of-use asset?

IFRS 16 right-of-use asset, på norsk ofte kalt bruksrettseiendel, er en regnskapsmessig eiendel som oppstår når et selskap (leietaker) inngår en leieavtale og i henhold til IFRS 16 må balanseføre retten til å bruke det underliggende leieobjektet. Standarden, som trådte i kraft 1. januar 2019, erstattet den tidligere IAS 17 og endret dramatisk hvordan leieavtaler føres i regnskapet. Før IFRS 16 ble operasjonelle leieavtaler kun opplyst i noter, mens de nå må inn i balansen som både en eiendel og en forpliktelse.

Right-of-use asset representerer den økonomiske fordelen selskapet har ved å kunne bruke en eiendel – for eksempel en butikklokale, et lager, en maskin eller et kontorbygg – i en avtalt periode. Eiendelen måles til anskaffelseskost, som inkluderer nåverdien av fremtidige leiebetalinger, eventuelle direkte kostnader ved å inngå leieavtalen, og estimater for kostnader ved å demontere eller restaurere eiendelen ved leieperiodens slutt. Deretter avskrives eiendelen lineært over leieperioden, samtidig som leieforpliktelsen nedbetales med renter.

For investorer er dette mer enn bare et regnskapsteknisk grep. Det gir et mer realistisk bilde av selskapets finansielle stilling, fordi tidligere usynlige leieforpliktelser nå kommer tydelig frem i balansen. Dette påvirker nøkkeltall som gjeldsgrad, egenkapitalandel og avkastning på sysselsatt kapital. Samtidig kan det gjøre det vanskeligere å sammenligne selskaper på tvers av bransjer hvis man ikke justerer for effektene.

Forstå IFRS 16 right-of-use asset

Kjernen i IFRS 16 er at leieavtaler i praksis er en form for finansiering. Når et selskap leier en eiendel, får det tilgang til en ressurs uten å betale hele kjøpesummen på én gang. Økonomisk sett ligner dette på å ta opp et lån for å kjøpe eiendelen. Derfor mener regnskapsstandardene at leieavtaler bør behandles som gjeld og eiendeler, ikke som en ren driftskostnad.

Right-of-use asset er altså en immateriell eiendel (selv om den kan knytte seg til fysiske objekter) som gir selskapet rett til å bruke eiendelen. Den måles opprinnelig til samme beløp som leieforpliktelsen, justert for eventuelle forskuddsbetalinger, direkte kostnader og insentiver fra utleier. Etter første gangs balanseføring avskrives eiendelen over den kortere av leieperioden og eiendelens økonomiske levetid. Samtidig påløper det rentekostnader på leieforpliktelsen, som føres i resultatet.

For en investor betyr dette at resultatpostene endrer seg. Driftsresultatet (EBIT) blir høyere fordi leiekostnaden erstattes av avskrivninger og renter. EBITDA – et populært nøkkeltall – øker ofte betydelig for selskaper med store leieavtaler. Samtidig øker både eiendeler og gjeld, noe som kan redusere egenkapitalandelen og øke gjeldsgraden. Det er derfor viktig å forstå disse justeringene når man analyserer selskaper som følger IFRS.

Hvordan fungerer IFRS 16 right-of-use asset?

Prosessen starter med å identifisere en leieavtale. IFRS 16 definerer en leieavtale som en kontrakt som gir rett til å kontrollere bruken av en identifisert eiendel i en periode mot vederlag. Når en leieavtale er identifisert, må selskapet beregne nåverdien av fremtidige leiebetalinger. Disse betalingene inkluderer faste leiebeløp, variable leiebeløp som er knyttet til en indeks eller rente, og eventuelle restverdigarantier. Diskonteringsrenten som brukes, er enten den implisitte renten i leieavtalen eller selskapets marginale lånerente (incremental borrowing rate).

Deretter balanseføres right-of-use asset til samme beløp som leieforpliktelsen, justert for eventuelle direkte kostnader. For eksempel, hvis et norsk dagligvarekonsern inngår en 10-års leieavtale for et butikklokale med årlig leie på 1 million kroner, og diskonteringsrenten er 5 %, vil nåverdien av leiebetalingene være omtrent 7,7 millioner kroner. Dette beløpet føres både som en eiendel (right-of-use asset) og som en leieforpliktelse. Eiendelen avskrives deretter over 10 år, mens forpliktelsen nedbetales gradvis med renter.

I resultatregnskapet vil selskapet nå føre avskrivninger (driftskostnad) og rentekostnad (finanspost) i stedet for en enkelt leiekostnad. Dette kan påvirke resultat per aksje og andre resultatmål. I kontantstrømoppstillingen klassifiseres betalingene som finansieringsaktivitet (nedbetaling av forpliktelse) og driftsaktivitet (renter), noe som endrer kontantstrømprofilen.

Historisk bakgrunn

Før IFRS 16 ble leieavtaler delt inn i to kategorier: finansielle leieavtaler (som ble balanseført) og operasjonelle leieavtaler (som kun ble opplyst i noter). Dette førte til at selskaper kunne skjule store forpliktelser utenfor balansen, spesielt for operasjonelle leieavtaler. For eksempel kunne flyselskaper leie fly uten å vise gjeld, og kjedebutikker kunne leie butikklokaler uten at investorene så den reelle gjeldsbyrden. Dette svekket sammenlignbarheten og åpenheten i regnskapene.

IASB (International Accounting Standards Board) startet arbeidet med en ny standard allerede på 2000-tallet, og etter mange år med høringer og utsettelser ble IFRS 16 endelig publisert i januar 2016, med virkning fra 1. januar 2019. Målet var å sikre at alle leieavtaler – uavhengig av type – ble behandlet likt i balansen. Dette skulle eliminere muligheten for «off-balance sheet»-finansiering og gi investorer et mer fullstendig bilde av selskapets forpliktelser.

I Norge er IFRS 16 obligatorisk for børsnoterte selskaper som rapporterer etter IFRS. Mange norske selskaper, som Norsk Hydro, Yara og DNB, har store leieavtaler som nå er balanseført. Overgangen førte til betydelige endringer i balansetall og nøkkeltall, og investorer måtte lære seg å tolke de nye tallene. Standardens mål om økt gjennomsiktighet har blitt godt mottatt, men den har også ført til økt kompleksitet i regnskapsanalyser.

Praktisk eksempel

La oss ta et norsk eksempel: Tenk deg at kjedebutikken «Norsk Handel AS» leier et butikklokale i Oslo sentrum. Leieavtalen løper over 5 år med en fast årlig leie på 2 millioner kroner. Selskapet betaler også 100 000 kroner i direkte kostnader ved inngåelse (meglerhonorar, juridisk bistand). Diskonteringsrenten (marginal lånerente) er 4 %.

Beregning av leieforpliktelsen: Nåverdien av 5 årlige betalinger på 2 millioner kroner med 4 % rente er omtrent 8,9 millioner kroner (vi bruker en standard annuitetsformel). Right-of-use asset måles til samme beløp pluss direkte kostnader, altså 9,0 millioner kroner. Eiendelen avskrives lineært over 5 år: 1,8 millioner per år. Leieforpliktelsen nedbetales med renter; første år betales 2 millioner, hvorav 356 000 er renter (4 % av 8,9 mill) og 1 644 000 er avdrag.

I resultatregnskapet for år 1 vil selskapet føre avskrivninger på 1,8 millioner (driftskostnad) og renter på 356 000 (finanskostnad). Tidligere ville hele leien på 2 millioner vært en driftskostnad. EBITDA blir nå 1,8 millioner høyere (fordi avskrivninger ikke inngår i EBITDA), mens netto resultat påvirkes av at avskrivninger + renter (2,156 mill) er litt høyere enn den tidligere leiekostnaden (2 mill). Balansen viser en eiendel på 9,0 millioner og en forpliktelse på 8,9 millioner (etter første års nedbetaling 7,256 mill).

For en investor som analyserer Norsk Handel AS, er det viktig å merke seg at gjeldsgraden øker, egenkapitalandelen synker, og EBITDA blir kunstig høy. Man bør justere nøkkeltallene for å sammenligne med selskaper som ikke følger IFRS 16 eller med tidligere års tall.

Fordeler og ulemper

Fordelene med IFRS 16 right-of-use asset er flere. For det første gir det et mer fullstendig bilde av selskapets finansielle forpliktelser. Investorer kan nå se hvor mye selskapet faktisk har bundet seg til i leieavtaler, noe som tidligere var skjult i noter. Dette øker åpenheten og gjør det lettere å vurdere selskapets risiko og kapitalstruktur. For det andre forbedrer standarden sammenlignbarheten på tvers av selskaper og bransjer, fordi alle leieavtaler behandles likt. For det tredje gir det et bedre grunnlag for å vurdere selskapets evne til å generere kontantstrøm, siden leiebetalingene nå er tydeligere knyttet til finansiering.

Ulempene er også verdt å merke seg. Standarden øker kompleksiteten i regnskapet, spesielt for små og mellomstore selskaper som må gjøre skjønnsmessige vurderinger av diskonteringsrente og leieperiode. Dette kan føre til mindre sammenlignbarhet hvis selskaper bruker ulike forutsetninger. Videre kan nøkkeltall som EBITDA og gjeldsgrad bli misvisende hvis man ikke justerer for effekten. Mange selskaper presenterer derfor «justert EBITDA» eller «justert gjeldsgrad» for å gi et mer sammenlignbart bilde. For investorer betyr dette at man må være ekstra oppmerksom på hvordan tallene er beregnet og om de er justert.

En annen ulempe er at IFRS 16 kan påvirke lånevilkår og covenants. Banker og kreditorer bruker ofte gjeldsgrad og andre nøkkeltall i låneavtaler. Når leieforpliktelser plutselig dukker opp i balansen, kan selskaper komme i brudd med sine covenants, med mindre de reforhandler vilkårene. Dette har vært en reell problemstilling for flere norske selskaper etter overgangen til IFRS 16.

Vanlige misforståelser

En av de vanligste misforståelsene er at IFRS 16 right-of-use asset påvirker selskapets kontantstrøm. Det gjør den ikke i seg selv. Kontantstrømmen endres bare hvis selskapet faktisk betaler mer eller mindre i leie, men standarden endrer kun hvordan betalingene klassifiseres i kontantstrømoppstillingen. Leiebetalingene flyttes fra drift til finansiering, men total kontantstrøm forblir den samme.

En annen misforståelse er at alle leieavtaler må balanseføres. IFRS 16 har to unntak: leieavtaler med varighet under 12 måneder (kortsiktige leieavtaler) og leieavtaler der det underliggende leieobjektet har lav verdi (for eksempel kontorutstyr som kopimaskiner). Disse kan fortsatt føres som en driftskostnad. Mange selskaper benytter seg av disse unntakene for å redusere den administrative byrden.

En tredje misforståelse er at right-of-use asset er en fysisk eiendel. Det er den ikke – den er en immateriell rettighet. Selskapet eier ikke butikklokalet eller maskinen, men har rett til å bruke den. Dette er viktig å forstå fordi avskrivningsperioden er begrenset til leieperioden, ikke eiendelens økonomiske levetid. Hvis leieperioden er kortere enn eiendelens levetid, avskrives eiendelen raskere enn en tilsvarende eid eiendel.

Oppsummering

IFRS 16 right-of-use asset er en sentral del av den nye regnskapsstandarden for leieavtaler, og den har stor betydning for hvordan investorer bør analysere selskaper. Ved å balanseføre leieavtaler som eiendeler og forpliktelser, gir standarden et mer fullstendig bilde av selskapets finansielle stilling. For investorer er det viktig å forstå hvordan right-of-use asset påvirker nøkkeltall som EBITDA, gjeldsgrad og egenkapitalandel, og å kunne justere for disse effektene når man sammenligner selskaper.

Selv om standarden øker åpenheten, fører den også til økt kompleksitet og behov for skjønnsmessige vurderinger. Som investor bør du alltid sjekke om selskapet oppgir justerte nøkkeltall, og om det er konsistens i regnskapsprinsippene over tid. Med god forståelse av IFRS 16 right-of-use asset kan du ta mer informerte beslutninger og unngå å bli lurt av overfladiske tall.

Husk at leieavtaler i mange bransjer utgjør en betydelig del av selskapets forpliktelser. Ved å inkludere disse i analysen får du et mer realistisk bilde av selskapets risiko og avkastningspotensial.