Hva er fair value less costs of disposal? - Forklaring for investorer

Hva er fair value less costs of disposal?

Fair value less costs of disposal er et regnskapsbegrep som angir netto salgsverdi av en eiendel. Det beregnes som virkelig verdi (fair value) minus direkte kostnader knyttet til salg eller avhending av eiendelen. Begrepet er sentralt i internasjonale regnskapsstandarder (IFRS), spesielt IAS 36 som omhandler nedskrivning av eiendeler.

I praksis betyr dette at et selskap må vurdere hva en eiendel kan selges for i en normal transaksjon mellom uavhengige parter, og deretter trekke fra kostnader som er direkte nødvendige for å gjennomføre salget. Eksempler på slike kostnader kan være honorarer til meglere, juridiske gebyrer, transportkostnader og eventuelle avgifter.

For en investor som analyserer et selskaps årsregnskap, er dette begrepet viktig fordi det inngår i vurderingen av om eiendeler er verdt mer enn bokført verdi. Hvis bokført verdi overstiger gjenvinnbart beløp (det høyeste av fair value less costs of disposal og bruksverdi), må selskapet foreta en nedskrivning. En slik nedskrivning reduserer resultatet og kan påvirke aksjekursen.

Forstå fair value less costs of disposal

For å forstå fair value less costs of disposal må vi først se på de to komponentene hver for seg. Fair value (virkelig verdi) er den prisen en eiendel ville blitt omsatt for i en ordnet transaksjon på målingsdatoen. Dette er ikke nødvendigvis samme som markedspris, fordi fair value forutsetter at både kjøper og selger er velinformerte og handler frivillig. For børsnoterte aksjer kan fair value enkelt observeres, men for unike eiendeler som maskiner eller merkevarer må selskapet gjøre verdsettelsesberegninger.

Kostnadene ved salg (costs of disposal) er bare de utgiftene som er direkte knyttet til å få solgt eiendelen. Det kan være annonsering, takstmann, juridisk bistand og lignende. Indirekte kostnader, som interne administrasjonskostnader eller generelle markedsføringsutgifter, skal ikke trekkes fra.

Sammen med bruksverdi (value in use) utgjør fair value less costs of disposal det man kaller gjenvinnbart beløp (recoverable amount). Regelen er at en eiendel ikke skal balanseføres til mer enn det høyeste av disse to verdiene. Dette sikrer at eiendelen ikke overvurderes i regnskapet. For investorer gir kunnskap om dette innsikt i hvor sannsynlig det er at selskapet må ta nedskrivninger, spesielt i bransjer med fallende eiendelsverdier.

Hvordan fungerer fair value less costs of disposal?

Prosessen for å fastsette fair value less costs of disposal følger en bestemt rekkefølge. Først identifiserer selskapet eiendelen eller den kontantstrømgenererende enheten (CGU) som skal testes. Deretter estimeres fair value, for eksempel ved å bruke observerbare markedspriser, sammenlignbare transaksjoner eller en neddiskontert kontantstrømsanalyse (DCF).

Når fair value er fastsatt, trekkes de direkte salgskostnadene fra. Det er viktig at kostnadene er realistiske og dokumenterte. For eksempel, hvis en produksjonsmaskin har en fair value på 2 millioner kroner og salgskostnadene er 100 000 kroner (meglerhonorar og transport), blir fair value less costs of disposal 1,9 millioner kroner.

Dette beløpet sammenlignes så med bruksverdien. Bruksverdien er nåverdien av fremtidige kontantstrømmer som eiendelen forventes å generere gjennom fortsatt bruk. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av de to. Hvis bokført verdi er høyere, må selskapet nedskrive eiendelen til gjenvinnbart beløp. Nedskrivningen føres som en kostnad i resultatregnskapet.

For investorer er det nyttig å vite at fair value less costs of disposal ofte er mer volatil enn bruksverdi, fordi den er direkte påvirket av markedsforhold. I nedgangstider kan fair value falle raskt, noe som utløser nedskrivninger og svekker selskapets resultat.

Historisk bakgrunn

Begrepet fair value less costs of disposal ble formalisert gjennom internasjonale regnskapsstandarder, spesielt IAS 36 «Nedskrivning av eiendeler», som ble utgitt av International Accounting Standards Board (IASB) i 1998. Før dette hadde mange land, inkludert Norge, egne regler som ofte baserte seg på historisk kost og ikke krevde regelmessige nedskrivningstester.

I Norge ble IFRS obligatorisk for børsnoterte foretak fra 2005. Dette innebar at selskaper måtte ta i bruk fair value-baserte målinger for mange eiendeler, inkludert nedskrivningstester. Overgangen førte til større åpenhet, men også til mer komplekse regnskapsvurderinger.

Formålet med IAS 36 var å hindre at eiendeler ble stående i balansen til urealistisk høye verdier. Finanskrisen i 2008 viste hvor viktig dette var, da mange selskaper måtte nedskrive store verdier. Siden den gang har standarden blitt oppdatert flere ganger, blant annet for å tydeliggjøre hvordan fair value skal fastsettes når det ikke finnes aktive markeder.

For norske investorer er det relevant å kjenne til at Norsk Regnskapsstandard (NRS) tidligere hadde andre regler, men at IFRS i dag er normen for børsnoterte selskaper. Likevel kan enkelte ikke-børsnoterte selskaper bruke norsk GAAP, som har forenklede nedskrivningsregler.

Praktisk eksempel

La oss se på et eksempel med et norsk oppdrettsselskap, Norsk Laks AS. Selskapet eier en settefiskanlegg som er bokført til 50 millioner kroner. På grunn av lavere laksepriser og økte kostnader, vurderer ledelsen om anlegget er verdt mindre enn bokført verdi.

Selskapet innhenter en takst og finner at fair value på anlegget er 45 millioner kroner. Direkte salgskostnader (meglerhonorar, juridisk bistand og transport av utstyr) er estimert til 2 millioner kroner. Fair value less costs of disposal blir da 43 millioner kroner.

Bruksverdien beregnes ved å neddiskontere forventede kontantstrømmer fra fortsatt drift. Nåverdien av disse kontantstrømmene er 47 millioner kroner. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av 43 og 47 millioner, altså 47 millioner. Siden bokført verdi på 50 millioner er høyere enn 47 millioner, må selskapet nedskrive med 3 millioner kroner.

Tabellen under oppsummerer tallene:

Fordeler og ulemper

En av de største fordelene med fair value less costs of disposal er at det gir et markedsbasert mål på eiendelens verdi. Dette gjør regnskapet mer relevant for investorer, fordi det reflekterer reelle økonomiske forhold. I tillegg tvinger det ledelsen til jevnlig å vurdere om eiendeler er overvurdert, noe som kan forebygge store negative overraskelser senere.

Ulempene er knyttet til subjektivitet og kostnader. Fair value er ofte ikke direkte observerbar, og selskaper må bruke komplekse modeller og anta fremtidige kontantstrømmer. Dette åpner for manipulasjon og feilestimering. Salgskostnader kan også være vanskelige å anslå på forhånd.

Videre kan fair value less costs of disposal føre til volatilitet i resultatet. I perioder med markedsuro kan nedskrivninger svinge mye, noe som gjør det vanskeligere for investorer å vurdere den underliggende driftsprestasjonen. For eksempel kan et eiendomsselskap måtte nedskrive store verdier i en boligboble, selv om eiendommene genererer stabil leieinntekt.

Til tross for ulempene er begrepet en viktig del av moderne regnskap. Investorer bør være oppmerksomme på hvordan selskaper beregner fair value less costs of disposal, og sammenligne med bransjestandarder for å avdekke aggressive estimater.

Vanlige misforståelser

En utbredt misforståelse er at fair value less costs of disposal er det samme som markedsverdi. Markedsverdi er prisen en eiendel faktisk omsettes for i et marked, mens fair value er et regnskapsestimat som kan avvike. For eksempel kan en aksje ha en markedspris på 100 kroner, men fair value vurdert av selskapet kan være 95 kroner hvis de antar lavere likviditet.

En annen misforståelse er at alle kostnader knyttet til eiendelen skal trekkes fra. Costs of disposal omfatter kun direkte salgskostnader, ikke løpende driftskostnader eller avskrivninger. Et selskap kan heller ikke trekke fra kostnader som allerede er påløpt, som tidligere vedlikehold.

Noen investorer tror også at fair value less costs of disposal alltid er lavere enn bruksverdi. Det er ikke nødvendigvis sant. For eiendeler som er lett omsettelige og har høy markedsverdi, kan fair value less costs of disposal være høyere enn bruksverdien. I slike tilfeller blir gjenvinnbart beløp basert på salgsverdien.

Til slutt er det en myte at nedskrivninger basert på fair value less costs of disposal alltid er permanente. I IFRS kan en tidligere nedskrivning reverseres hvis verdien senere øker, med mindre det gjelder goodwill. Dette kan føre til resultatsvingninger som investorer bør være klar over.

Oppsummering

Fair value less costs of disposal er et sentralt begrep i regnskap og verdsettelse, spesielt for investorer som følger børsnoterte selskaper. Det representerer netto salgsverdi av en eiendel og inngår i nedskrivningstester sammen med bruksverdi.

Forståelse av begrepet hjelper investorer å tolke årsregnskap bedre, vurdere risiko for nedskrivninger og identifisere selskaper med aggressive eller konservative estimater. Det er også nyttig ved sammenligning av selskaper i samme bransje.

Selv om beregningen kan være kompleks og subjektiv, gir den et mer rettvisende bilde av eiendelenes verdi enn historisk kost alene. Som investor bør du derfor sette deg inn i hvordan selskaper du eier aksjer i, håndterer fair value less costs of disposal – det kan gi deg et fortrinn i analysen.