Hva er Fair value?

Fair value, på norsk ofte kalt virkelig verdi, er et sentralt begrep innen finans og regnskap. Det beskriver den prisen en eiendel (for eksempel en aksje, obligasjon eller eiendom) ville blitt omsatt for i en frivillig transaksjon mellom to uavhengige parter. I motsetning til markedsverdi, som er prisen du faktisk kan kjøpe eller selge eiendelen for i dag, er fair value en teoretisk beregnet verdi. Den skal gi et mer objektivt bilde av hva eiendelen egentlig er verdt, uavhengig av kortsiktige svingninger i markedet.

For aksjer er fair value ofte basert på fundamentale analyser. Investorer ser på selskapets fremtidige inntjening, kontantstrømmer og risiko for å finne en verdi som reflekterer den underliggende økonomiske virkeligheten. Dette kan være nyttig når du vurderer om en aksje er billig eller dyr sammenlignet med dagens kurs.

I regnskapssammenheng brukes fair value for å verdsette eiendeler og gjeld i balansen. Norske selskaper som følger IFRS (International Financial Reporting Standards) må ofte oppgi fair value for finansielle instrumenter. Dette gir investorer og analytikere et mer oppdatert bilde av selskapets finansielle stilling enn om man bare bruker historisk kost.

Forstå Fair value

For å forstå fair value må du først skille mellom to viktige begreper: markedsverdi og virkelig verdi. Markedsverdi er den prisen en kjøper og selger blir enige om i et åpent marked akkurat nå. Den kan påvirkes av følelser, nyheter og kortsiktige trender. Fair value derimot, er et forsøk på å finne den «riktige» prisen basert på underliggende verdier og fremtidsutsikter.

Tenk deg at du ser på en aksje i et norsk selskap som Telenor. Dagens markedspris er 130 kroner per aksje. Gjennom en grundig analyse av selskapets inntekter, kostnader, vekstmuligheter og risiko, kommer du frem til at aksjens fair value er 150 kroner. Da mener du at aksjen er underpriset (undervurdert), og at markedet på sikt vil justere prisen oppover. Motsatt, hvis fair value er 110 kroner, er aksjen overpriset.

Fair value er imidlertid ikke en fasit. Den avhenger helt av hvilke forutsetninger du legger til grunn. Endrer du forventet vekst eller diskonteringsrente, får du en annen verdi. Derfor er det viktig å være kritisk til egne og andres fair value-estimater.

Hvordan fungerer Fair value?

Fair value fungerer som et verktøy for å ta mer informerte investeringsbeslutninger. I praksis bruker investorer og analytikere ulike metoder for å beregne den. Den mest kjente er diskontert kontantstrøm (DCF). Da estimerer du selskapets fremtidige kontantstrømmer og diskonterer dem tilbake til dagens verdi med en passende rente (diskonteringsrente). Summen av disse neddiskonterte kontantstrømmene utgjør fair value.

En annen vanlig metode er å sammenligne med børsnoterte selskaper i samme bransje (multiplikatoranalyse). For eksempel kan du se på pris/inntjening (P/E) eller pris/bok (P/B) for lignende selskaper og bruke disse multiplene på det selskapet du analyserer. Dette gir en indikasjon på hva markedet er villig til å betale for slike aksjer, og kan justeres for forskjeller i vekst og risiko.

I tillegg til DCF og multiplikatorer finnes det mer avanserte modeller som realopsjoner og erstatningskostnadsanalyse. Uansett metode er målet det samme: å finne en verdi som er uavhengig av dagens markedssentiment. For å illustrere forskjellen mellom fair value og markedsverdi, kan vi sette opp en enkel tabell:

Historisk bakgrunn

Begrepet fair value har røtter tilbake til tidlig regnskapsteori, men fikk for alvor gjennomslag på 1990-tallet. Etter flere regnskapsskandaler og finanskriser ble det tydelig at historisk kost ikke alltid ga et rettferdig bilde av selskapets verdi. For eksempel kunne en bygning kjøpt for 30 år siden stå i bøkene til en lav pris, mens den i virkeligheten var verdt mange ganger mer.

Internasjonale regnskapsstandarder som IFRS (innført i Norge for børsnoterte selskaper fra 2005) påla derfor selskaper å bruke fair value for mange finansielle instrumenter. Dette skulle gi investorer mer relevant og tidsriktig informasjon. I USA har FASB (Financial Accounting Standards Board) tilsvarende regler.

I Norge har fair value også blitt viktig i forbindelse med verdsettelse av aksjer ved oppkjøp, fusjoner og i rettssaker. For eksempel ved en arveoppgjør eller skilsmisse der aksjer skal deles, benyttes ofte fair value for å sette en rettferdig pris.

Praktisk eksempel

La oss ta et konkret norsk eksempel. Du vurderer å kjøpe aksjer i et lite børsnotert selskap, for eksempel «Norsk Vekst AS». Aksjen handles i dag til 80 kroner. Du vil finne ut om dette er en god investering ved å beregne fair value.

Først gjør du en DCF-analyse. Du anslår at selskapet vil generere følgende frie kontantstrømmer (i millioner kroner) de neste fem årene: 10, 12, 14, 16, 18. Etter det forventer du en evig vekst på 2 %. Diskonteringsrenten setter du til 10 % (risikofri rente + risikopremie).

Ved å diskontere disse kontantstrømmene får du en nåverdi på omtrent 60 millioner kroner for de første fem årene, og en terminalverdi på rundt 180 millioner kroner. Totalt blir fair value for selskapet 240 millioner kroner. Med 3 millioner utestående aksjer blir fair value per aksje 80 kroner – akkurat lik dagens markedspris.

Men hvis du i stedet bruker en mer optimistisk vekst på 3 % og lavere risiko (diskonteringsrente 8 %), kan fair value stige til 110 kroner per aksje. Dette viser hvor følsom fair value er for forutsetningene. En tabell kan oppsummere:

Fordeler og ulemper

Fair value har flere fordeler. For det første gir det et mer rettferdig bilde av en eiendels verdi enn historisk kost, spesielt i perioder med høy inflasjon eller store verdiendringer. For det andre hjelper det investorer med å identifisere feilprisinger i markedet. Hvis du finner aksjer med fair value vesentlig høyere enn markedspris, kan det være en kjøpsmulighet.

Ulempene er like viktige. Fair value er avhengig av subjektive vurderinger – små endringer i vekstforutsetninger eller diskonteringsrente kan gi store utslag i verdien. Det gir en falsk trygghet om at man har funnet den «riktige» prisen. I tillegg kan fair value i regnskap føre til økt volatilitet i resultatet, fordi verdijusteringer må føres over resultatet.

For nybegynnere er det lett å stole blindt på en fair value-beregning uten å forstå forutsetningene bak. Derfor bør du alltid spørre: Hvilke forutsetninger er lagt til grunn? Er de realistiske? Og husk at markedet kan forbli irrasjonelt lenger enn du kan forbli solvent – fair value er ingen garanti for at prisen vil bevege seg dit du forventer.

Vanlige misforståelser

En vanlig misforståelse er at fair value er det samme som markedsverdi. Det er feil – markedsverdi er observerbar i markedet, mens fair value er et beregnet estimat. En annen misforståelse er at fair value er objektivt og nøyaktig. I virkeligheten er det alltid preget av skjønn og usikkerhet.

Noen tror også at fair value kun brukes i regnskap. Men investorer bruker det daglig for å vurdere kjøps- og salgsbeslutninger. En tredje misforståelse er at fair value er det samme som «indre verdi» (intrinsic value). Selv om begrepene er nært beslektet, brukes indre verdi ofte i aksjeanalyse for å beskrive verdien basert på fundamentale forhold, mens fair value er et bredere regnskapsbegrep som også omfatter eiendeler som ikke er aksjer.

Endelig tror mange at fair value er konstant over tid. Det stemmer ikke – når nye tall kommer, eller markedssituasjonen endrer seg, må fair value oppdateres. Derfor bør du jevnlig revurdere dine egne estimater.

Oppsummering

Fair value er et nyttig verktøy for å forstå hva en aksje eller annen eiendel egentlig er verdt, uavhengig av dagens markedspris. Det gir et mer fundamentalt bilde og kan hjelpe deg med å finne gode investeringsmuligheter. Men det er viktig å huske at fair value er et estimat, ikke en fasit. Bruk det som en del av din analyse, men stol ikke blindt på det.

For norske investorer er fair value spesielt relevant når du vurderer aksjer på Oslo Børs. Sammenlign gjerne din egen beregning med analytikeres fair value-estimater, men vær oppmerksom på at de kan ha andre forutsetninger. Øv deg på å lage enkle DCF-modeller for kjente selskaper – det gir god innsikt i hvordan verdier skapes.

Til slutt: Fair value er et kompass, ikke et kart. Det viser retningen, men du må selv navigere i markedets bølger.