EPRA earnings – hva er det og hvordan brukes det?

Hva er EPRA earnings?

EPRA earnings står for European Public Real Estate Association earnings, og er et justert resultatmål spesielt utviklet for børsnoterte eiendomsselskaper. Bakgrunnen er at tradisjonelle regnskapsstandarder som IFRS kan gi et misvisende bilde av den underliggende driften i et eiendomsselskap. Dette skyldes at IFRS-resultatet ofte inneholder store, uregelmessige poster som gevinster ved salg av eiendom og endringer i virkelig verdi på eiendomsporteføljen.

EPRA earnings fjerner disse postene for å vise hva selskapet faktisk tjener på sin kjernevirksomhet – utleie av eiendom. Målet er å gi investorer et mer stabilt og sammenlignbart mål på lønnsomhet på tvers av selskaper og over tid. Nøkkeltallet er spesielt nyttig for å vurdere et selskaps evne til å betale utbytte, siden utbytte vanligvis finansieres av den løpende driften.

I praksis rapporterer de fleste store eiendomsselskaper i Europa EPRA earnings som et supplement til det ordinære resultatet. For norske investorer er dette relevant for selskaper som Entra ASA, Norwegian Property ASA og Olav Thon Eiendomsselskap ASA, som alle publiserer EPRA-tall i sine kvartalsrapporter.

Forstå EPRA earnings

For å forstå hvorfor EPRA earnings er nødvendig, må man se på hvordan et typisk eiendomsselskap regnskapsfører sine resultater. Når et selskap selger en eiendom med gevinst, blir gevinsten ført som inntekt i resultatregnskapet. Samtidig må eiendommen verdsettes til virkelig verdi hvert kvartal, og endringer i denne verdien (både opp og ned) føres også over resultatet. Disse postene kan skape store svingninger fra år til år, selv om den underliggende utleievirksomheten er stabil.

Tenk deg et selskap som eier kontorbygg i Oslo. Leieinntektene er forutsigbare, men markedsverdien på byggene kan endre seg mye med rentenivået og konjunkturene. Hvis selskapet selger et bygg med stor gevinst ett år, vil rapportert resultat bli kunstig høyt. Året etter, uten salg, kan resultatet falle kraftig. EPRA earnings justerer bort slike engangseffekter og viser i stedet den underliggende driftsinntekten.

Et annet viktig poeng er at EPRA earnings gjør det lettere å sammenligne selskaper på tvers av land og regnskapsstandarder. Siden alle følger samme definisjon (EPRAs retningslinjer), kan investorer sammenligne EPRA earnings per aksje for et norsk selskap med et svensk eller tysk selskap uten å måtte justere for ulike regnskapsprinsipper.

Hvordan fungerer EPRA earnings?

Beregningen av EPRA earnings tar utgangspunkt i nettoresultatet (eller resultat før skatt) og gjør en rekke justeringer. Den grunnleggende formelen er:

EPRA earnings = Nettoresultat – Gevinst/tap ved salg av eiendom – Endring i virkelig verdi på eiendom – Andre justeringer (f.eks. nedskrivninger, engangskostnader)

Hver variabel har en klar begrunnelse:

• Nettoresultat: Dette er selskapets rapporterte resultat etter skatt i henhold til IFRS.
• Gevinst/tap ved salg av eiendom: Salg av eiendom er ikke en del av kjernevirksomheten (utleie), så gevinsten trekkes fra for å få et bilde av den løpende driften.
• Endring i virkelig verdi: Verdiendringer på eiendomsporteføljen er urealiserte gevinster eller tap som kan svinge mye. De fjernes fordi de ikke representerer kontantstrøm fra drift.
• Andre justeringer: Dette kan inkludere nedskrivninger av goodwill, engangskostnader knyttet til oppkjøp eller restrukturering, og skatteeffekter av justeringene.

Det er viktig å merke seg at EPRA earnings ikke er et kontantstrømmål. Det er fortsatt et regnskapsbasert resultat, men justert for å reflektere den underliggende driften bedre. For å få et bilde av faktisk kontantstrøm må man se på EPRA NAV eller kontantstrømoppstillingen.

Historisk bakgrunn

European Public Real Estate Association (EPRA) ble grunnlagt i 1999 som en bransjeorganisasjon for børsnoterte eiendomsselskaper i Europa. Ett av hovedmålene var å utvikle standardiserte regnskaps- og rapporteringsstandarder som kunne gjøre det lettere for investorer å sammenligne selskaper på tvers av landegrenser.

Før EPRA kom på banen, rapporterte eiendomsselskaper sine resultater på svært ulike måter. Noen brukte lokale regnskapsstandarder, andre brukte IFRS, og justeringer for gevinster og verdiendringer varierte stort. Dette skapte forvirring blant investorer og analytikere. EPRA earnings ble lansert som en løsning på dette problemet.

I dag er EPRA earnings en etablert standard i Europa. De fleste børsnoterte eiendomsselskaper rapporterer EPRA-tall i sine kvartals- og årsrapporter, ofte sammen med andre EPRA-nøkkeltall som EPRA NAV (net asset value) og EPRA vacancy rate. Norske selskaper som Entra og Norwegian Property har fulgt denne praksisen i mange år, noe som gjør det enklere for norske investorer å sammenligne med internasjonale kolleger.

Praktisk eksempel

La oss se på et fiktivt norsk eiendomsselskap, Norsk Eiendom AS, som eier kontorbygg i Oslo og Bergen. Selskapet rapporterer følgende tall for 2025 (alle beløp i millioner NOK):

Post	Beløp (NOK mill.)
Rapportert nettoresultat	500
– Gevinst ved salg av eiendom	-150
– Endring i virkelig verdi på eiendom	-80
– Andre justeringer (nedskrivninger)	-20
= EPRA earnings	250

I dette eksemplet har selskapet et rapportert resultat på 500 millioner, men etter justeringer for salgsgevinst på 150 millioner, verdiøkning på 80 millioner og nedskrivninger på 20 millioner, blir EPRA earnings 250 millioner. Dette betyr at den underliggende driften (leieinntekter minus driftskostnader og renter) genererte 250 millioner i overskudd.

Hvis selskapet hadde hatt et år uten salg og med uendrede eiendomsverdier, ville rapportert resultat vært nærmere EPRA earnings. Forskjellen illustrerer hvorfor EPRA earnings gir et mer stabilt bilde. For investorer som vurderer utbytte, er EPRA earnings ofte et bedre utgangspunkt enn rapportert resultat, fordi utbytte bør baseres på løpende inntjening, ikke på engangsposter.

Fordeler og ulemper

Fordeler:

• EPRA earnings gir et mer sammenlignbart og stabilt mål på lønnsomhet på tvers av eiendomsselskaper og over tid.
• Det fjerner støy fra salgsgevinster og verdiendringer, noe som gjør det lettere å analysere underliggende driftstrender.
• Nøkkeltallet er mye brukt av analytikere og investorer, noe som gjør det enkelt å finne data og sammenligninger.
• Det er nyttig for å vurdere utbyttekapasitet, siden utbytte vanligvis betales av løpende driftsinntekter.

Ulemper:

• EPRA earnings er ikke et kontantstrømmål. Det tar ikke hensyn til investeringsbehov, som vedlikehold og oppgraderinger av eiendommer.
• Justeringene kan være subjektive. Selv om EPRA har retningslinjer, kan selskaper tolke dem ulikt, noe som reduserer sammenlignbarheten.
• Nøkkeltallet kan gi et for optimistisk bilde hvis selskapet har store løpende investeringer som ikke reflekteres i justeringene.
• For selskaper med mye aktivitet i eiendomshandel (f.eks. utviklingsselskaper) kan EPRA earnings være mindre relevant, siden salg er en del av forretningsmodellen.

Vanlige misforståelser

Misforståelse 1: EPRA earnings er det samme som kontantstrøm. Nei, EPRA earnings er et regnskapsbasert resultatmål, ikke et kontantstrømmål. Det justerer for ikke-kontante poster som verdiendringer, men inkluderer fortsatt avskrivninger og andre periodiseringer. For å få kontantstrøm må man se på kontantstrømoppstillingen.

Misforståelse 2: EPRA earnings er alltid høyere enn rapportert resultat. Det er ikke nødvendigvis sant. Hvis et selskap har store verdiøkninger eller salgsgevinster, kan rapportert resultat være høyere enn EPRA earnings. I eksemplet vårt var rapportert resultat 500 millioner, mens EPRA earnings var 250 millioner. Omvendt, hvis selskapet har store verdiøkninger, kan EPRA earnings være lavere.

Misforståelse 3: EPRA earnings kan brukes til å sammenligne alle typer eiendomsselskaper. Selv om EPRA earnings er standardisert, kan det være mindre relevant for selskaper med mye eiendomsutvikling eller handel. For slike selskaper kan andre mål som FFO (Funds from Operations) være mer hensiktsmessig. Investorer bør alltid forstå selskapets forretningsmodell før de stoler blindt på EPRA earnings.

Oppsummering

EPRA earnings er et uunnværlig verktøy for investorer som ønsker å analysere børsnoterte eiendomsselskaper. Ved å justere bort engangsposter og verdiendringer gir det et klarere bilde av den underliggende driftsinntjeningen. Nøkkeltallet er spesielt nyttig for å vurdere utbyttekapasitet og for å sammenligne selskaper på tvers av land.

Samtidig er det viktig å være klar over begrensningene. EPRA earnings er ikke kontantstrøm, og justeringene kan variere mellom selskaper. Det bør derfor alltid brukes sammen med andre nøkkeltall som kontantstrøm, EPRA NAV og gjeldsgrad. For norske investorer er EPRA earnings en standard del av rapporteringen fra store eiendomsselskaper, og kunnskap om begrepet er en forutsetning for å ta informerte investeringsbeslutninger i denne sektoren.