Hva er eiendom refinansieringsyield? - Forklaring og eksempler

Hva er eiendom refinansieringsyield?

Eiendom refinansieringsyield er et spesialisert avkastningsmål som brukes innen eiendomsfinansiering og investering i selskaper som tilbyr refinansiering av eiendom. Begrepet kombinerer to sentrale elementer: eiendom som underliggende aktivum og refinansiering som den operative aktiviteten. Yielden viser hvor mye overskudd som genereres per krone investert i refinansieringsprosjekter, enten det er gjennom utlån, kjøp av gjeldspapirer eller direkte eierskap i eiendom som refinansieres.

For en investor som vurderer aksjer i et selskap som LORD EIENDOM FINANS AS, gir refinansieringsyielden et bilde av hvor effektivt selskapet forvalter kapitalen sin. Den skiller seg fra tradisjonell eiendomsyield (direkteavkastning) ved at den fokuserer på gevinsten fra refinansieringstransaksjoner snarere enn løpende leieinntekter. I praksis kan yielden beregnes på flere måter, men fellesnevneren er at den måler forholdet mellom nettoinntekt fra refinansieringsaktiviteter og den kapitalen som er bundet opp i disse aktivitetene.

Det er viktig å merke seg at begrepet ikke er standardisert i norsk finanslitteratur. Det brukes ofte i interne analyser og i forbindelse med børsnoterte eiendomsfinansieringsselskaper. For å forstå yielden fullt ut, må man se på selskapets balanse, resultatregnskap og spesielt poster som finansinntekter, rentekostnader og gevinst ved refinansiering.

Forstå eiendom refinansieringsyield

For å forstå eiendom refinansieringsyield må vi først se på hva refinansiering innebærer. Refinansiering betyr å erstatte et eksisterende lån med et nytt, ofte til gunstigere betingelser som lavere rente eller lengre løpetid. I eiendomsbransjen kan dette frigjøre likviditet eller redusere kostnader, noe som øker lønnsomheten. Yielden fanger opp denne verdiskapingen.

Yielden kan uttrykkes som en prosentandel: (Nettoresultat fra refinansieringsaktiviteter) / (Gjennomsnittlig investert kapital i refinansieringsprosjekter). Nettoresultatet kan inkludere renteinntekter, gebyrinntekter, kursgevinster og andre inntekter knyttet til refinansiering, fratrukket direkte kostnader. Investert kapital er summen av egenkapital og gjeld som er allokert til refinansieringsporteføljen.

For et selskap som LORD EIENDOM FINANS AS, som har en balanse på over 900 millioner kroner og en betydelig andel gjeld, vil yielden være sterkt påvirket av rentemarginen. Hvis selskapet låner penger til 4 % rente og låner ut til 7 %, gir det en margin på 3 %. Men yielden må også ta hensyn til tap, administrasjonskostnader og endringer i markedsverdier. Derfor er det viktig å analysere flere års resultater for å se trender.

Hvordan fungerer eiendom refinansieringsyield?

Eiendom refinansieringsyield fungerer i praksis som en resultatindikator for virksomheter som driver med refinansiering av eiendom. Prosessen starter med at selskapet identifiserer eiendomsprosjekter eller lån som kan refinansieres til bedre betingelser. Deretter skaffer selskapet kapital, enten gjennom egenkapital eller ved å ta opp lån, for å gjennomføre refinansieringen. Overskuddet oppstår når inntektene fra refinansieringen overstiger kostnadene.

Et typisk eksempel: Et eiendomsfinansieringsselskap låner ut 100 millioner kroner til et eiendomsprosjekt med en rente på 8 %. Selskapet selv har finansiert dette ved å låne 80 millioner kroner til 4 % rente og skyte inn 20 millioner i egenkapital. Netto renteinntekt blir 8 millioner - 3,2 millioner = 4,8 millioner. Hvis vi antar at administrasjonskostnader og tap utgjør 0,8 millioner, blir nettoresultatet 4 millioner. Investert kapital er 100 millioner (totalt utlån). Yielden blir da 4 %. Dette er en forenklet beregning, men den illustrerer prinsippet.

I virkeligheten inkluderer yielden også gevinster fra salg av låneporter, endringer i markedsverdier og engangsposter. For børsnoterte selskaper kan yielden svinge mye fra år til år, avhengig av renteutvikling, konjunkturer og selskapsspesifikke forhold. Investorer bør derfor ikke bare se på ett års yield, men på en trend over tid.

Historisk bakgrunn

Refinansiering av eiendom har eksistert lenge, men begrepet eiendom refinansieringsyield har vokst frem i kjølvannet av finanskrisen i 2008. Før krisen var eiendomsfinansiering preget av lave renter og stor tilgang på kreditt. Etter krisen ble bankene mer restriktive, og alternative finansieringskilder som eiendomsfinansieringsselskaper fikk større betydning. Disse selskapene spesialiserte seg på å tilby refinansiering til prosjekter som ikke fikk lån i tradisjonelle banker.

I Norge har selskaper som LORD EIENDOM FINANS AS vært eksempler på denne utviklingen. Selskapet ble stiftet i 1995 og har gradvis bygget opp en portefølje av eiendomslån og refinansieringsprosjekter. Regnskapstallene viser at totalresultatet har variert kraftig, fra 7,5 millioner i 2020 til 1,5 millioner i 2023. Dette reflekterer endringer i rentenivå, konjunkturer og selskapets strategi.

Yield-begrepet ble mer utbredt etter 2010, da investorer i større grad begynte å sammenligne avkastningen på tvers av eiendomsrelaterte investeringer. I dag er eiendom refinansieringsyield et nyttig verktøy for å vurdere lønnsomheten i en nisje som ofte har høyere risiko enn tradisjonell eiendomsinvestering, men også potensial for høyere avkastning.

Praktisk eksempel

La oss ta utgangspunkt i LORD EIENDOM FINANS AS og deres regnskapstall for 2022 og 2023. Vi forenkler beregningen for å illustrere yielden.

Som tabellen viser, var yielden høyest i 2021 med over 1 %, mens den falt kraftig i 2022 og 2023. Dette skyldes sannsynligvis økte rentekostnader og lavere inntekter fra refinansieringsaktiviteter. For en investor som vurderer å kjøpe aksjer i selskapet, gir denne yielden et signal om hvor lønnsomt selskapet har vært. Men man må også ta hensyn til at totalkapitalen inkluderer gjeld, så yielden målt mot egenkapitalen ville vært mye høyere (for 2021: 7,5 mill / 0,24 mill = over 3000 % – men dette er ekstremt og viser at egenkapitalen er svært lav).

Et mer realistisk mål for en investor er å se på avkastning på egenkapital (ROE). For 2021 var ROE 7 489 773 / 238 279 ≈ 31,4 %. Dette er en svært høy avkastning, men også et tegn på høy gearing. Når resultatet falt i 2022, ble ROE negativt (488 817 / 238 279 ≈ 2,05 %), noe som viser risikoen. Eiendom refinansieringsyield må derfor alltid sees i sammenheng med selskapets kapitalstruktur.

Fordeler og ulemper

Fordelene med å bruke eiendom refinansieringsyield som analyseverktøy er flere. For det første gir det et konsistent mål på lønnsomhet som kan sammenlignes over tid og mellom selskaper. For det andre fanger det opp effekten av refinansieringsaktiviteter, som ofte er en viktig inntektskilde for eiendomsfinansieringsselskaper. For det tredje kan yielden hjelpe investorer med å identifisere selskaper som er dyktige til å forhandle frem gunstige lånevilkår og dermed skape merverdi.

Ulempene er betydelige. Yielden kan være svært volatil, som vist i eksempelet med LORD EIENDOM FINANS AS. Den påvirkes av makroøkonomiske faktorer som rentenivå og konjunkturer, noe som gjør den mindre forutsigbar. Videre kan yielden manipuleres gjennom regnskapsmessige valg, for eksempel ved å klassifisere inntekter eller kostnader på ulike måter. I tillegg tar yielden ikke hensyn til risikoen knyttet til høy gearing – et selskap med mye gjeld kan ha høy yield, men også høyere sannsynlighet for tap.

For investorer er det derfor viktig å kombinere yield-analysen med andre nøkkeltall som rentabilitet, soliditet og kontantstrøm. Eiendom refinansieringsyield bør aldri stå alene som beslutningsgrunnlag.

Vanlige misforståelser

En vanlig misforståelse er at eiendom refinansieringsyield er det samme som direkteavkastning på eiendom. Direkteavkastning måler løpende leieinntekter i forhold til eiendommens verdi, mens refinansieringsyield fokuserer på gevinsten fra refinansieringstransaksjoner. De to målene kan være svært forskjellige, spesielt i perioder med renteendringer.

En annen misforståelse er at høy yield alltid er bra. Som eksempelet med LORD EIENDOM FINANS AS viste, kan høy yield være et resultat av ekstrem gearing. Hvis egenkapitalen er svært liten i forhold til gjelden, kan selv et lite fall i inntekter føre til store tap. Yielden må derfor vurderes sammen med selskapets risikoprofil.

En tredje misforståelse er at yielden er stabil over tid. I realiteten kan den svinge kraftig fra år til år, avhengig av renteutvikling, konjunkturer og selskapsspesifikke forhold. Investorer som baserer seg på ett års yield risikerer å få et skjevt bilde. Det er bedre å se på en trend over 3-5 år.

Oppsummering

Eiendom refinansieringsyield er et nyttig, men spesialisert avkastningsmål for investorer i eiendomsfinansieringsselskaper. Det måler hvor mye overskudd som genereres fra refinansieringsaktiviteter i forhold til den kapitalen som er bundet opp. Yielden gir innsikt i selskapets effektivitet og lønnsomhet, men må alltid sees i sammenheng med risiko, spesielt knyttet til høy gearing.

Praktiske eksempler fra norske selskaper som LORD EIENDOM FINANS AS viser at yielden kan variere mye, fra over 1 % til under 0,2 % av totalkapitalen. For investorer er det viktig å forstå beregningsmetoden, følge utviklingen over tid og sammenligne med andre nøkkeltall som avkastning på egenkapital.

Som med alle finansielle mål, bør eiendom refinansieringsyield brukes som en del av en bredere analyse. Den kan være et verdifullt verktøy for å identifisere selskaper med god forvaltning, men den erstatter ikke grundig due diligence.