Eiendom book-to-bill: Forstå nøkkeltallet for eiendomsutviklere

Hva er eiendom book-to-bill?

Book-to-bill er et nøkkeltall som opprinnelig kommer fra teknologibransjen, spesielt halvlederindustrien, der det måler forholdet mellom nye ordrer (book) og fakturerte leveranser (bill). I eiendomssammenheng er begrepet tilpasset for å analysere eiendomsutviklere og entreprenører. Her representerer «book» verdien av nye kontrakter eller salgsavtaler som er inngått i en periode, mens «bill» er den fakturerte inntekten i samme periode – ofte basert på opptjening etter fremdrift (løpende fakturering).

For et eiendomsselskap som bygger boliger eller næringsbygg, vil book-to-bill si noe om hvorvidt selskapet fyller ordreboken raskere enn det leverer prosjekter. En ratio over 1 betyr at selskapet har fått inn flere nye oppdrag enn det har fakturert i perioden, noe som typisk er et vekstsignal. Under 1 kan indikere at selskapet spiser av ordrereserven og kan få lavere inntekter fremover.

I Norge er begrepet mindre utbredt enn i USA, men flere børsnoterte eiendoms- og byggselskaper som Veidekke, AF Gruppen og Selvaag Bolig rapporterer ordreinngang og fakturering, slik at investorer enkelt kan regne ut book-to-bill selv. Det er et nyttig supplement til mer tradisjonelle mål som ordrereserve og resultatgrad.

Forstå eiendom book-to-bill

For å forstå book-to-bill må vi først bli trygge på hva «book» og «bill» betyr i en eiendomskontekst. «Book» viser til verdien av nye kontrakter som er signert i løpet av perioden. Dette kan være salg av boliger i et nytt prosjekt, eller byggekontrakter for næringsbygg. Kontraktsverdien tas med i ordreinngangen når avtalen er bindende, selv om byggingen ikke er startet.

«Bill» er den fakturerte inntekten i samme periode. For de fleste eiendomsutviklere faktureres kundene løpende etter hvert som byggearbeidet skrider frem (løpende fakturering). Det betyr at faktureringen i et kvartal gjenspeiler arbeidet som er utført, ikke nødvendigvis når kontrakten ble signert. Dermed blir book-to-bill et mål på hvor mye nytt arbeid som er kontrahert sammenlignet med arbeidet som er utført og fakturert.

Forholdstallet tolkes enkelt: >1 = ordrereserven vokser, =1 = stabil, <1 = synkende. Men det er viktig å huske at book-to-bill ikke sier noe om lønnsomheten i kontraktene. Et selskap kan ha høy book-to-bill på grunn av mange nye kontrakter med lave marginer, noe som ikke nødvendigvis er bra for aksjonærene.

Hvordan fungerer eiendom book-to-bill?

Beregningen er rett frem: Book-to-bill = (verdi av nye kontrakter i perioden) / (fakturert inntekt i perioden). Resultatet er et desimaltall. For eksempel: Hvis et eiendomsselskap i første kvartal signerer kontrakter for 250 millioner kroner og fakturerer 200 millioner kroner, blir book-to-bill 250/200 = 1,25.

Dette betyr at ordreinngangen er 25 % høyere enn faktureringen. Selskapets ordrereserve øker tilsvarende. Over flere kvartaler kan man se trender: En jevn ratio over 1 indikerer vekst, mens en fallende trend kan være et varsel om at selskapet får færre nye oppdrag.

Det er viktig å merke seg at book-to-bill kan svinge mye mellom kvartaler, spesielt i eiendomsbransjen der store enkeltkontrakter kan gi ekstreme utslag. For eksempel kan et selskap som vinner en enkelt kontrakt på 1 milliard i et kvartal få en ratio på 5 eller mer, mens neste kvartal kan være helt uten nye kontrakter. Derfor bør investorer se på glidende gjennomsnitt over 4 kvartaler for å få et mer stabilt bilde.

Tabellen under viser en enkel tolkning av ulike ratio-nivåer:

Historisk bakgrunn

Book-to-bill-ratioen har sin opprinnelse i den amerikanske halvlederindustrien, der SEMI (Semiconductor Equipment and Materials International) begynte å publisere en månedlig ratio for utstyrsselskaper allerede på 1990-tallet. Den ble raskt en viktig indikator for sykluser i teknologisektoren.

Overføringen til eiendomsbransjen skjedde gradvis utover 2000-tallet, særlig i USA der store børsnoterte boligbyggere som Lennar og DR Horton begynte å rapportere ordreinngang og fakturering. I Norge har begrepet vært mindre vanlig, men med økt fokus på kvartalsrapportering og analytikeres etterspørsel har flere selskaper begynt å oppgi tallene.

Spesielt innen entreprenørvirksomhet og boligutvikling har book-to-bill blitt et nyttig verktøy for å vurdere fremtidig inntjeningskraft. Selskaper som Veidekke og AF Gruppen har lang tradisjon for å rapportere ordreinngang, og investorer kan enkelt regne ut ratioen. Likevel er det viktig å understreke at norske eiendomsselskaper ofte har lengre prosjektløp enn amerikanske, noe som kan dempe svingningene noe.

Praktisk eksempel

La oss se på Veidekke, et av Norges største entreprenør- og eiendomsutviklingsselskaper. I andre kvartal 2023 rapporterte Veidekke en ordreinngang på 8,2 milliarder kroner og en fakturert inntekt (driftsinntekter) på 7,5 milliarder kroner. Dette gir en book-to-bill på 8,2 / 7,5 = 1,09.

Hva betyr dette for investorer? En ratio på 1,09 indikerer at ordreinngangen var 9 % høyere enn faktureringen. Ordrereserven økte dermed i kvartalet. For en aksjonær er dette et moderat positivt signal: Selskapet fyller ordreboken raskere enn den tømmes, noe som gir grunnlag for inntektsvekst de kommende kvartalene.

Ser vi på et annet norsk selskap, AF Gruppen, hadde de i tredje kvartal 2023 en ordreinngang på 5,1 milliarder kroner og driftsinntekter på 4,8 milliarder, noe som gir en ratio på 1,06. Begge selskapene viser en stabil, men moderat vekst.

En graf over Veidekkes kvartalsvise book-to-bill fra 2020 til 2023 ville vist svingninger mellom 0,8 og 1,3, med en horisontal linje ved 1,0 som referanse. Slike grafer hjelper investorer å se om selskapet er i en vekstfase eller nedgangsfase.

Fordeler og ulemper

Fordeler:

• Gir et tidlig signal om fremtidig inntektsutvikling, før resultatet vises i regnskapet.
• Enkel å beregne og forstå, spesielt for investorer som følger kvartalsrapporter.
• Nyttig for sammenligning av selskaper innen samme bransje, forutsatt lik regnskapsføring.
• Kan avdekke trender i markedsetterspørselen før de slår ut i resultatet.

Ulemper:

• Tar ikke hensyn til lønnsomhet; en kontrakt med lav margin kan gi høy book-to-bill uten å være bra.
• Kan være svært volatil på grunn av store enkeltkontrakter, noe som gjør enkeltkvartaler mindre pålitelige.
• Forutsetter at fakturering skjer jevnt over prosjektets levetid; ved forskuddsfakturering eller etterskuddsfakturering blir bildet skjevt.
• Sier ingenting om tidspunkt for inntektsføring eller kontantstrøm; kontrakter kan være langvarige.

Derfor bør book-to-bill alltid ses i sammenheng med andre nøkkeltall som ordrereserve, resultatgrad og kontantstrøm.

Vanlige misforståelser

En utbredt misforståelse er at book-to-bill over 1 alltid er positivt. Det stemmer ikke nødvendigvis. Hvis de nye kontraktene har lave marginer, kan selskapet øke omsetningen uten å øke fortjenesten. Investorer bør derfor også se på estimert margin i ordrereserven.

En annen misforståelse er at book-to-bill måler lønnsomhet. Det gjør den ikke – den måler kun volum av nye kontrakter relativt til fakturering. Et selskap kan ha høy book-to-bill samtidig som det taper penger på hver kontrakt.

Noen tror også at en ratio under 1 er et katastrofesignal. Det kan være normalt i perioder der selskapet jobber med store prosjekter som nærmer seg slutten, og få nye er signert. Det viktige er trenden over tid, ikke et enkelt kvartal.

Til slutt: Book-to-bill kan ikke sammenlignes direkte på tvers av bransjer. Et eiendomsselskap med lange prosjektløp vil naturlig ha en annen dynamikk enn et teknologiselskap. Sammenlign kun med andre eiendoms- eller entreprenørselskaper.

Oppsummering

Eiendom book-to-bill er et nyttig, men ofte oversett nøkkeltall for investorer i eiendomsutvikling og entreprenørbransjen. Det gir et raskt innblikk i om selskapets ordrereserve vokser eller minker, og dermed en indikasjon på fremtidig inntektsvekst.

For å bruke det riktig bør du:

• Beregne det selv fra kvartalsrapporter (ordreinngang / fakturert inntekt).
• Se på glidende gjennomsnitt over flere kvartaler for å jevne ut svingninger.
• Alltid kombinere med margininformasjon og ordrereserve.
• Sammenligne med andre selskaper i samme sektor.