EBITDAR – definert og forklart for norske investorer

Hva er EBITDAR?

EBITDAR er et engelsk akronym for Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, Amortization and Rent. På norsk kan vi oversette det til «resultat før renter, skatt, avskrivninger, nedskrivninger og leiekostnader». Det er et resultatmål som går ett steg lenger enn det mer kjente EBITDA, ved at også leiekostnader (rent) legges tilbake til driftsresultatet.

Målet ble utviklet for å kunne sammenligne selskaper som har ulik grad av eie versus leie av driftsmidler. For eksempel eier et hotell ofte bygget selv, mens et annet hotell leier lokalene. Uten å justere for leiekostnader vil selskapet som leier fremstå med lavere driftsmargin, selv om den underliggende driften kan være like god. EBITDAR fjerner denne forskjellen.

I praksis brukes EBITDAR først og fremst i bransjer der leie utgjør en vesentlig del av kostnadsbasen: hotell- og overnattingsvirksomhet, flyselskaper, restaurantkjeder, helseforetak og enkelte detailhandelskjeder. I Norge ser vi det ofte i analyser av selskaper som Strawberry (hotell), Norwegian og SAS (fly) eller i børsnoterte eiendomsselskaper med store leieavtaler.

Forstå EBITDAR

For å forstå EBITDAR må du først ha kontroll på EBITDA. EBITDA er driftsresultat før renter, skatt, avskrivninger og nedskrivninger. Det viser hvor mye penger selskapet tjener på sin kjernevirksomhet, før påvirkning av finansiering, skatt og slitasje på utstyr. EBITDAR tar dette et skritt videre ved også å legge tilbake leiekostnader.

Hvorfor er det nyttig? Fordi leie i mange bransjer fungerer som en alternativ finansieringsform. I stedet for å kjøpe et bygg med lån (som gir rentekostnader og avskrivninger), betaler selskapet leie. Leiekostnaden inneholder både en kapitalkostnad (lignende renter) og en avskrivningskomponent (slitasje). Ved å legge tilbake leien får du et mål på driftsresultatet som om selskapet eide alle sine driftsmidler.

Dette gjør at investorer kan sammenligne selskaper på tvers av eie-/leiestruktur. For eksempel kan du sammenligne et hotell som eier bygget (høye avskrivninger, lave leiekostnader) med et hotell som leier (lave avskrivninger, høye leiekostnader). EBITDAR nivellerer forskjellen og viser den underliggende driftsytelsen.

Hvordan fungerer EBITDAR?

EBITDAR beregnes ved å starte med nettoresultat (eller driftsresultat) og deretter legge tilbake følgende poster: rentekostnader, skattekostnad, avskrivninger, nedskrivninger og leiekostnader. Den mest praktiske formelen er:

EBITDAR = EBITDA + leiekostnader

eller utdypet:

EBITDAR = Nettoresultat + rentekostnader + skattekostnad + avskrivninger + nedskrivninger + leiekostnader

Det finnes ingen egen standard post i norske regnskaper som heter «leiekostnader» – du må finne dem i noteopplysningene om operasjonelle leieavtaler. I regnskapet føres leie normalt som en driftskostnad, så den er allerede trukket fra i EBITDA. For å komme frem til EBITDAR må du altså legge tilbake leiekostnadene.

Historisk bakgrunn

EBITDAR oppsto i USA på 1990-tallet, i forbindelse med analyser av hotell- og flybransjen. Investorer og analytikere ønsket et mål som kunne sammenligne selskaper uavhengig av om de eide eller leide sine eiendommer. Tradisjonelle mål som EBITDA strakk ikke til fordi leiekostnader ble behandlet som en ordinær driftskostnad, mens de i realiteten inneholder både en finansierings- og en avskrivningsdel.

I Norge ble EBITDAR gradvis tatt i bruk utover 2000-tallet, særlig etter at store hotellkjeder som Rica (senere del av Strawberry) og Thon Hotels begynte å bli analysert med dette målet. Også i flybransjen ble det vanlig: Norwegian og SAS rapporterer ofte justerte EBITDAR-tall i sine kvartalspresentasjoner.

Målet har fått kritikk for å være for aggressivt – ved å legge tilbake leie kan man få et inntrykk av at selskapet har mer penger tilgjengelig enn det egentlig har, fordi leie er en reell og uunngåelig kostnad. Likevel er det bredt akseptert som et supplement til EBITDA i bransjer med store leieforpliktelser.

Praktisk eksempel

La oss se på et fiktivt norsk hotellselskap, «FjordHotell AS». Selskapet driver tre hoteller: to leide og ett eid. Resultatregnskapet for 2024 viser:

• Driftsinntekter: 200 millioner NOK
• Driftskostnader (inkl. leie): 170 millioner NOK
• Driftsresultat (EBIT): 30 millioner NOK
• Leiekostnader: 25 millioner NOK (fremgår av note)
• Avskrivninger: 10 millioner NOK
• Netto finansposter: -5 millioner NOK
• Skattekostnad: 5 millioner NOK
• Nettoresultat: 20 millioner NOK

Beregning: EBITDA = Driftsresultat + avskrivninger = 30 + 10 = 40 millioner NOK EBITDAR = EBITDA + leiekostnader = 40 + 25 = 65 millioner NOK

Hvis FjordHotell i stedet hadde eid alle hotellene, ville leiekostnadene vært null, men avskrivningene og vedlikeholdskostnadene ville vært høyere. EBITDAR på 65 millioner gir et bilde av inntjeningen som om selskapet eide alle eiendommene. Dette tallet kan sammenlignes direkte med et konkurrerende hotell som eier sine bygg.

Legg merke til at EBITDAR (65 mill.) er vesentlig høyere enn EBITDA (40 mill.) og langt høyere enn nettoresultatet (20 mill.). Det viser at leiekostnadene utgjør en stor del av kostnadsbildet.

Fordeler og ulemper

Fordeler:

• Gjør det mulig å sammenligne selskaper med ulik eie-/leiestruktur på en mer rettferdig måte.
• Nyttig i bransjer der leie er en betydelig kostnad, som hotell, fly og restaurant.
• Kan gi et bedre bilde av underliggende driftsytelse enn EBITDA alene.
• Brukes ofte av kredittanalytikere for å vurdere gjeldsbetjeningsevne for selskaper med store leieforpliktelser.

Ulemper:

• Leiekostnader er like reelle som andre kostnader – å legge dem tilbake kan overvurdere selskapets evne til å betale gjeld eller utbytte.
• Ikke et mål på kontantstrøm; det tar ikke hensyn til investeringer, skatt eller renter.
• Lite standardisert – ulike selskaper kan definere «leiekostnader» forskjellig (f.eks. inkludere eller ekskludere variable leieelementer).
• Mindre relevant for selskaper som eier det meste selv, for eksempel produksjonsbedrifter.

Vanlige misforståelser

1. EBITDAR er det samme som EBITDA. Nei, EBITDAR inkluderer tilbakelegging av leiekostnader i tillegg til avskrivninger og nedskrivninger. EBITDA inkluderer ikke leie.

2. EBITDAR viser kontantstrømmen fra driften. Det er feil. EBITDAR er et resultatmål før flere ikke-kontante poster, men det tar ikke hensyn til endringer i arbeidskapital, investeringer eller skattebetalinger. Kontantstrøm måles med andre verktøy som fritt kontantstrøm.

3. Jo høyere EBITDAR, jo bedre. Ikke nødvendigvis. Hvis leiekostnadene er svært høye, kan et høyt EBITDAR skjule at selskapet har en dyr leiestruktur som spiser av overskuddet på sikt. Det er viktig å se på EBITDAR i sammenheng med leiekostnadsdekning og gjeld.

4. EBITDAR brukes i alle bransjer. Nei, det er først og fremst relevant i bransjer med store leieforpliktelser. For en teknologibedrift som eier sine kontorer, gir EBITDAR liten mening.

Oppsummering

EBITDAR er et nyttig supplement til EBITDA for investorer som analyserer selskaper med store leieforpliktelser. Ved å legge tilbake leiekostnader får man et mål på driftsresultatet som om selskapet eide sine driftsmidler. Dette gjør det lettere å sammenligne selskaper på tvers av eie/leie-strukturer.

Målet har størst verdi i hotell-, fly- og restaurantbransjen, men bør brukes med forsiktighet. Det er ikke et kontantstrømmål, og det kan overvurdere inntjeningsevnen hvis leiekostnadene er svært høye. For norske investorer er det særlig relevant i analyser av selskaper som Strawberry, Norwegian og SAS.

Som alltid bør du bruke flere nøkkeltall sammen – EBITDAR alene gir ikke et fullstendig bilde. Kombiner det med gjeld, kontantstrøm og bransjespesifikke forhold for å ta bedre investeringsbeslutninger.