Byggetillatelser – en viktig indikator for aksjemarkedet

Hva er byggetillatelser?

Byggetillatelser er offisielle godkjenninger som kommunene gir før du kan sette i gang med å bygge nytt, rive eller endre eksisterende bygg. De er en del av plan- og bygningsloven og skal sikre at byggeprosjekter følger arealplaner, tekniske krav og andre reguleringer. For investorer er byggetillatelser langt mer enn en administrativ formalitet – de er en av de mest brukte ledende indikatorene for økonomisk aktivitet.

Når antall byggetillatelser øker, betyr det at flere prosjekter er i planleggingsfasen. Det gir et tidlig varsel om at byggebransjen vil få mer å gjøre i månedene og årene fremover. Siden bygg- og anleggssektoren utgjør en betydelig del av norsk økonomi (rundt 6–7 % av BNP), kan endringer i byggetillatelser få ringvirkninger for alt fra boligpriser til sysselsetting og materialpriser.

I Norge samler Statistisk sentralbyrå (SSB) inn og publiserer månedlige tall over antall byggetillatelser, fordelt på boligtype (eneboliger, leiligheter, rekkehus) og næringsbygg. Disse dataene er fritt tilgjengelige og følges tett av analytikere, eiendomsutviklere og aksjeinvestorer som ønsker å forstå hvor økonomien er på vei.

Forstå byggetillatelser

Byggetillatelser er en såkalt ledende indikator fordi de gir informasjon om fremtidig aktivitet før den faktisk skjer. Når en byggherre får tillatelse, starter en kjede: først prosjektering og planlegging, deretter selve byggingen, og til slutt salg eller utleie. Hele prosessen kan ta alt fra ett til fire år, avhengig av prosjektets størrelse. Derfor kan dagens tillatelser si mye om aktivitetsnivået om to–tre år.

For aksjeinvestorer er det spesielt nyttig å se på trender i byggetillatelser for å vurdere selskaper som er eksponert mot bygg- og eiendomsmarkedet. Et eksempel er Veidekke, som er et av Norges største entreprenørselskaper. Økte byggetillatelser betyr ofte flere fremtidige kontrakter og høyere inntekter. Det samme gjelder for leverandører av byggematerialer som Norske Skog eller for eiendomsutviklere som Selvaag Bolig.

Det er også viktig å skille mellom ulike typer byggetillatelser. Tillatelser for boliger er mest fulgt, men tillatelser for næringsbygg (kontorer, butikker, lager) kan gi signaler om næringslivets investeringsvilje. I tillegg må man ta hensyn til sesongvariasjoner: ofte gis det flere tillatelser om våren og høsten. Derfor ser SSB på sesongjusterte tall for å få et mer korrekt bilde av underliggende trender.

Hvordan fungerer byggetillatelser?

Prosessen starter med at en grunneier eller utbygger sender en søknad til kommunen. Søknaden må inneholde tegninger, beskrivelser og dokumentasjon på at prosjektet oppfyller tekniske krav og arealplaner. Kommunen behandler søknaden, ofte med nabovarsling, og fatter vedtak. Dersom alt er i orden, utstedes en byggetillatelse. Først når denne foreligger, kan byggingen starte – men det kreves ofte en egen igangsettingstillatelse for selve byggestarten.

Dataene som SSB publiserer, omfatter antall tillatelser og bruksareal i kvadratmeter. Tallene kommer med en forsinkelse på cirka 6–8 uker, så de er ikke helt ferske, men de gir likevel et godt bilde av utviklingen. Investorer sammenligner gjerne månedens tall med samme måned året før, eller ser på tremåneders glidende gjennomsnitt for å jevne ut støy.

En vanlig analysemetode er å se på forholdet mellom byggetillatelser og boligpriser. Stigende boligpriser fører ofte til økt lønnsomhet i nybygg, noe som igjen driver opp antall søknader om byggetillatelser. Omvendt kan fallende priser dempe investeringslysten. Rentenivået spiller også en viktig rolle: lave renter gjør det billigere å finansiere byggeprosjekter, noe som historisk har stimulert til flere tillatelser.

Historisk bakgrunn

Byggetillatelser har lenge vært en sentral indikator i økonomisk analyse. I Norge har vi gode tidsserier fra 1970-tallet, og de viser tydelige konjunktursvingninger. Etter tusenårsskiftet var det en kraftig oppgang frem mot 2006–2007, drevet av lave renter og høy boligetterspørsel. Finanskrisen i 2008 førte til et markant fall i byggetillatelser, spesielt for boliger, som tok flere år å hente seg inn igjen.

På 2010-tallet kom en gradvis oppgang, men det var først etter 2015 at tillatelsene for alvor tok seg opp igjen, støttet av befolkningsvekst og urbanisering. Under covid-19-pandemien i 2020–2021 så man en overraskende sterk økning, særlig for eneboliger og fritidsboliger, ettersom mange nordmenn ønsket mer plass og hjemmekontor. I 2021 ble det gitt over 38 000 byggetillatelser for boliger, det høyeste på mange år.

Praktisk eksempel

Tenk deg at SSB i mars 2024 rapporterer at antall byggetillatelser for boliger i Norge har økt med 15 prosent sammenlignet med samme måned året før. Samtidig har boligprisene steget moderat, og Norges Bank signaliserer at renten kan holdes uendret. Hvordan kan en aksjeinvestor bruke denne informasjonen?

En investor som eier aksjer i Veidekke, vil tolke nyheten positivt. Økte tillatelser betyr at det blir flere prosjekter å konkurrere om i tiden fremover, noe som kan gi høyere omsetning og bedre marginer. Investoren kan vurdere å øke posisjonen eller i det minste beholde aksjene. På samme måte kan aksjer i byggvarekjeder som Byggmakker eller trelastselskaper få et løft, ettersom etterspørselen etter materialer forventes å øke.

Omvendt, hvis byggetillatelsene faller over flere måneder, bør investorer i eiendomsutviklere som Selvaag Bolig eller OBOS være på vakt. Nedgangen kan indikere at markedet er i ferd med å kjøle seg ned, og at fremtidig inntjening kan bli lavere. I slike tilfeller kan det være fornuftig å redusere eksponeringen eller søke tryggere havner i mer defensive sektorer.

Fordeler og ulemper

En av de største fordelene med byggetillatelser som indikator er at de er tidlig tilgjengelige og offentlige. Du trenger ikke dyre databaser for å følge med – SSB publiserer alt gratis på sine nettsider. I tillegg er tallet relativt enkelt å forstå: flere tillatelser er normalt positivt for byggenæringen, færre er negativt.

Ulempene er at byggetillatelser kan være volatile og påvirkes av sesong, lokale forhold og endringer i regelverk. For eksempel kan en ny byggteknisk forskrift (TEK) midlertidig øke antall søknader ettersom utbyggere vil rekke å få godkjent prosjekter før strengere krav trer i kraft. Slike engangseffekter kan gi et misvisende bilde av den underliggende trenden.

En annen ulempe er at byggetillatelser ikke alltid fører til faktisk bygging. Noen prosjekter blir aldri realisert på grunn av finansieringsproblemer eller endrede markedsforhold. Derfor bør investorer også se på igangsettingstillatelser og byggekostnadsindekser for å få et mer fullstendig bilde. Byggetillatelser alene er et nyttig verktøy, men ikke en fasit.

Vanlige misforståelser

En utbredt misforståelse er at byggetillatelser er det samme som igangsettingstillatelser. Det stemmer ikke. En byggetillatelse gir grønt lys for planene, men du må ofte søke om en egen igangsettingstillatelse før du kan begynne å grave. Forskjellen er viktig fordi igangsettingstillatelser er en mer direkte indikator på faktisk byggeaktivitet. SSB publiserer begge deler, og mange investorer følger begge seriene.

En annen myte er at økte byggetillatelser alltid er bra for økonomien. I perioder med overoppheting kan for mange tillatelser føre til overkapasitet og senere prisfall på boliger og næringseiendom. Det så vi for eksempel i Spania før finanskrisen, og i mindre grad i Norge rundt 2006. Derfor må man se på tillatelsene i sammenheng med etterspørselssiden, som befolkningsvekst og inntektsutvikling.

Til slutt tror mange at byggetillatelser bare er relevant for bygg- og eiendomsaksjer. I virkeligheten påvirker de også banker (gjennom boliglån og utlån til utbyggere), forbruksvareselskaper (etterspørsel etter møbler og husholdningsartikler) og til og med statens skatteinntekter. En bred portefølje kan derfor ha nytte av å følge med på denne indikatoren.

Oppsummering

Byggetillatelser er en enkel, men kraftfull indikator for investorer som vil ha et tidlig innblikk i økonomiens retning. De gir signaler om fremtidig aktivitet i bygg- og eiendomssektoren, og kan dermed påvirke aksjekursene i en rekke bransjer. Ved å følge SSBs månedlige tall og sette dem i historisk sammenheng, kan du bedre vurdere risiko og muligheter i porteføljen din.

Husk at byggetillatelser bør brukes sammen med andre data som boligpriser, renter og igangsettingstillatelser for å få et helhetlig bilde. Ingen enkeltindikator er perfekt, men byggetillatelser er et godt sted å starte for nybegynnere og en nyttig referanse for mer erfarne investorer. Hold øye med trenden, ikke bare enkeltmåneder, og vær oppmerksom på sesongjusteringer.

Med denne kunnskapen kan du ta mer informerte beslutninger når du vurderer aksjer i bygg, eiendom og relaterte sektorer. Byggetillatelser er ikke en spåkule, men de kan gi deg et fortrinn i analysen av hvor økonomien er på vei.